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房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭 ，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来 。

　　近日来 ，碧桂园、中国恒大、华润置地 、中国金茂、中海集团 、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望 。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个‘前所未有 、行业内外、全局洗牌’的年代 。”

　　“全面总结和反思过去30年以来 、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主 的民生地产 。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能 ，拥抱更可期 的未来 。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开 的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及 ，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长 的重要内生动力 ，房住不炒 、保民生也依然 是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。

　　中指研究院数据显示 ，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0% ，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势 。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7% 。百强房企中 ，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称 ，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年 ，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时 ，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年 。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个“前所未有、行业内外 、全局洗牌” 的年代 ，但这也 是一个“危机中育新机 、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击 、经济不断下滑 、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临的困难和挑战前所未有 。

　　积极保交楼、开拓融资渠道 ，成为大多数房企去年 的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房 ，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园 。同时，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套 。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务 、化解风险。”

　　李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市 ，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元 。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期 的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后 ，开始大力解决行业 的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要 的融资构成，也 是本轮投放规模最大、涉及主体最多 的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信 ，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元 。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增 的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划 。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都 、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门 、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后 ，佛山、东莞也全面放开限购 。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策 。

　　对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍 ，优化经营能力 ，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营 、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务 ，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒 、保民生依然是行业发展主基调 ，房地产行业也依然 是中国经济增长的最大内生动力 。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体 的经济面较为脆弱 ，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望 ；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道 的探索 ，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动 的发展模式，逐步落地已经相对成熟 的政府代建 、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来 的新问题 。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一 、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心 ，以市场为导向，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主 的民生地产。同时 ，全面提升产品和服务质量 ，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举 的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租 、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式 ；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎 、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场 的不确定性，坚决完成全年业绩目标 。

展望2023：值得关注 的十大网络安全趋势******

　　开栏 的话：今年 是全面贯彻落实党 的二十大精神的开局之年 。即日起，本版开设“前沿观点”专栏，翻译引介国际信息通信行业的前沿观点，聚焦信息通信领域 的动态和发展，认真贯彻落实中央经济工作会议部署要求 ，为我国信息通信行业高质量发展作出应有 的贡献。欢迎广大读者来信提出相关批评建议。

　　又 是网络安全动荡的一年 。复杂多变的国际局势加剧了国家间的数字冲突 。加密货币市场崩溃 ，数十亿美元从投资者手中被盗 。黑客入侵科技巨头，勒索软件继续肆虐众多行业 。

　　信息安全传媒集团（Information Security Media Group）就2023年值得关注的事件咨询了一些行业领先的网络安全专家，内容涵盖了影响安全技术、领导力和监管等层面新出现的威胁与不断发展的趋势 。这是对未来一年 的展望。

　　网络犯罪分子将加大对API漏洞 的攻击力度

　　随着组织越来越依赖开源软件和自定义接口来连接云系统，API（应用程序接口）经济正在增长 。API攻击导致2022年发生了几起引人注目 的违规事件 ，其中包括发生在澳大利亚电信公司Optus的违规事件 。专家预计 ，新 的一年网络犯罪分子会加大对API漏洞 的攻击力度 。

　　攻击者将瞄准电网、石油和天然气供应商以及其他关键基础设施

　　关键基础设施可能成为攻击者 的主要目标。许多工业控制系统已有数十年历史 ，易受到攻击。事实上，此前IBM X-Force观察到针对TCP端口 的对抗性侦察增加了2000%以上 ，这可能允许黑客控制物理设备并进行破坏操作。专家警告，准备好应对针对电网 、石油和天然气供应商以及其他关键基础设施目标的攻击。

　　攻击者将增加多因素身份验证（MFA）漏洞利用

　　多因素身份验证（MFA）曾被认为 是身份管理 的黄金标准，为密码提供了重要的后盾 。2022年发生了一系列非常成功的攻击 ，使用MFA旁路和MFA疲劳策略 ，结合久经考验 的网络钓鱼和社会工程学，这一切都发生了变化 。攻击者将会增加多因素身份验证漏洞利用。

　　勒索软件攻击将打击更大 的目标并索取更多的赎金

　　勒索软件攻击在公共和私营机构激增，迫使受害者支付赎金 的策略已扩大到双倍甚至三倍 的勒索。由于许多受害者不愿报案 ，没有人真正知道事情 是在好转还 是在恶化 。专家预计会有更多类似 的情况发生，勒索软件攻击会击中更大 的目标并索取更多 的赎金。

　　攻击者将瞄准大型的云企业

　　数字化转型正在推动向公有云 的大规模迁移。这种趋势始于企业部门，并扩展到大型政府机构 ，创造了复杂 的混合和多云环境的大杂烩。应用程序的容器化加剧了恶意软件的感染 ，今年我们看到了针对AWS云的无服务器恶意软件 的引入 。随着越来越多的数据转移到云上 ，应高度关注攻击者是否会瞄准主要的云超大规模应用程序。

　　零信任将得到更广泛的采用

　　零信任 的原则自2010年就已出现，但仅在过去几年中，网络安全组织和供应商社区才接受最小特权 的概念并不断验证防御 。此前，美国国防部宣布其零信任战略，这种方法得到了重大推动。随着黑客轻松地跨IT部门横向移动 ，组织希望实现防御现代化。专家预计零信任会得到更广泛的采用 。

　　首席安全官将获得更好 的个人保护谈判合同

　　2022年10月 ，优步前CSO乔·苏利文（Joe Sullivan）因掩盖2016年数据泄露事件被定罪 ，这在网络安全领域引发了不小 的冲击波 。刑事责任让高级安全领导者重新考虑他们在组织中的角色 。首席安全官或将被提供更多人身保护 的合同 。

　　网络保险的式微将增加企业 的财务风险

　　第一份网络保险政策是在20多年前制定 的 ，但勒索软件攻击造成 的恢复成本和业务损失呈指数级增长 。事实上 ，大型医疗机构的损失通常超过1亿美元 。因此 ，网络保险公司正在提高费率或完全退出该业务 。网络保险 的可用性将继续枯竭，增加企业的财务风险 。

　　政府机构将对加密货币公司实施更严格的控制

　　一系列违规行为、市场价值的重大损失和FTX加密货币交易所丑闻使加密货币世界在2022年陷入混乱。寻求政府机构对加密货币公司实施更严格 的控制 ，以保护投资者、打击洗钱和提高安全性 。

　　组织将调整自身提供教育和认证计划 的方式

　　多数大型公司多年来一直提供网络安全意识培训，但似乎并没有奏效 。更糟糕 的是 ，越来越难找到熟练 的网络安全资源 。未来，组织将积极寻找改变自身提供教育和认证计划的方式 ，着眼于更积极地学习、职业道路规划和提高信息安全人员 的技能。

　　（作者 ：作者：安娜·德莱尼卡尔·哈里森 翻译 ：方正梁）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）