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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房，住上更好的房子 ，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身的权益 ？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后 ，开发商擅自更改规划，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏 ，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失 。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准 ，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约 。

　　另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据 是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力 。

　　“但 是 ，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做 的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任 。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的 ，构成要约 。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明的房屋实际可使用面积 是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约 。

　　谢龙建议 ，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书 、户型图、小区平面图等宣传资料 ，或 是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映 ，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任 。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时 ，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项 。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也 是无效 的。当然，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱 ，如涉及到交房时间 ，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定 。

　　不得不选 的捆绑装修 ，真的合理吗 ？

　　在一些地区新房限价 的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售 。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房 。打算交定金时 ，销售人员告知 ，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包” 的钱 ，否则房子就无法购买。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很 是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明 的费用 。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝 的权利，但是实践中，面对不接受就不购房 的情况，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能，说明这个收费 是不合理的，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题 ，但 是合理性还 是有所欠缺。商品房买卖 是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板 ，如何解决？

　　2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题 。尤其是卫生间的瓷砖 ，很多 是空 的。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重 的质量问题 ，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但是一些非严重 的质量问题，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的 ，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方 的解释 ，也就是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响 ，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送 的要求，比如品牌 、材质等 ，否则开发商同样可能构成违约 。

侨乡“花式”送祝福 一解侨胞思乡情******

　　中新社北京1月30日电 (记者 刘立琨)兔年春节期间，多个侨乡通过举办地方特色演出 、邀请侨胞体验传统年俗 、介绍华侨文化等方式，营造浓郁的节日气氛 ，也向海外游子送去来自家乡的新春祝福 。

　　为迎接新一年 的到来 ，广东省江门市侨联举办兔年挥春活动 ，向侨胞赠送了200余副春联和福字斗方。活动中 ，侨胞代表与书法大家共同挥毫，感受书法艺术 的魅力，用一副副春联书写出浓浓 的年味 。

　　红色剪纸有序铺排 ，一张张栩栩如生 的五角星 、中国结 、“兔福”跃然眼前。在专业老师的指导下，潮州市湘桥区的归侨侨眷们用鲜活 的剪纸作品，表达了对新一年的美好期盼。

　　湘桥区侨联主席谢淑川表示，希望在春节之际通过活动缓解大家的思亲之情，让侨眷们感受到家的温暖 。

　　春节期间 ，泉州华侨历史博物馆“根脉寻踪——南洋华裔族群寻根谒祖综合服务平台体验展示馆”开展系列活动 。展览将观展与互动相结合，打破了时空限制 ，以“沉浸式”体验向公众普及华侨历史 ，介绍华侨文化 。

　　观众可以查询泉州主要姓氏 的图腾、源流及迁移历史；聆听泉籍侨胞寻根圆梦 的故事 ，观看泉籍侨胞返乡寻根图片；查阅家族侨批 ，手写家书为亲人送祝福 ；观赏3D华侨民居全景 ，了解其建筑价值 、历史价值和人文价值。

　　分送新春“福”包 ，把家乡人民 的关心问候传递给住在国 的侨胞和民众；邀请非遗传承人教大家剪纸 、写春联、做年画，讲江苏过年期间 的风俗活动；邀请淮扬名厨 ，教大家制作体现春节年味、淮扬特色、地标美食的年夜饭……兔年春节期间，江苏省侨联开展了“亲情中华·年味江苏”系列活动，给海外华侨华人送上了江苏特色的“文化盛宴” 。

　　近年来，江苏省侨联的新春活动已逐渐形成品牌 。在今年 的新春海外送“福”活动中，多位楹联大家创作了具有“侨”特色的楹联作品，让承载着家乡人民心意的新春祝福漂洋过海 ，受到了海外侨胞的热烈欢迎 。

　　多地侨联举办新春晚会 ，以慰藉侨胞 的思乡之情 。四川省侨联举办“亲情中华·美丽四川”新春慰侨演出 ，并向海外侨胞征集祝福视频；“亲情中华·春潮瓯越”世界温州侨胞春节联欢晚会，分设4个海外分会场 ，将海外民风民情与中华传统文化结合，侨胞们纷纷送上新年祝福 ，表达他们对家乡亲人 的思念和祝愿 。(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）