地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息 ,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ,开发商称市政公司没打款,因此不能交房 ,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱” 。
城阳市政投资集团则回复称 ,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题 ,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论。那么,背后真相到底是怎样 的 ?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事 ,主要是地方国资资金支付 的问题,退房违约金也是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到的房源量较少 ,也有拖欠金额比较多的 ,此前当地有四家国资公司在做 ,目前就网传的这家有付款问题 ,其他三家都没事。”
值得注意的 是,城阳区此次被关注到的共有产权住房 ,与传统意义上 的不太一样 。
一般而言 ,共有产权住房 ,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集 ,限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等,面向符合条件 的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房 。在拍地阶段,便会对相应地块 的性质 、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房 ,更类似对人才购房 的支持政策 , 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策 ,此前曾在当地市场火爆过一段时间 。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点 ,将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ,由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想,该政策将持续至2023年 。
具体而言,可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才 ,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ,购房者与区属国企 的产权比例为7:3,共有期限为5年 。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物 ;区属国企承担购房总价款 的30%、享有30% 的产权 ,由其自有资金或其他资金解决 ,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%,政策付款30% ,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ,由人才个人提出申请 ,经区属国企同意 、相关部门批准后,无偿赠送30%产权 ;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购 ,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后 ,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称 ,一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策 的发布,曾在当地楼市激起很大波澜 。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑 ,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套 ,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨 ,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂” ,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。
部分地产项目 ,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛,共有产权房购买人数再度增加 ,构成2021年该区楼市成交的主力 。
不过从2021年下半年开始 ,城阳区人才共有产权政策出现收紧 ,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变 。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团 、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策 ,提前按下暂停键 。2022年4月 ,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称 ,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接 ,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额 的购房券 。
在整个青岛市层面 ,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买 的面积,按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定 ,超出部分按照同区域商品住房价格购买 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ,共有产权住房各地都有相应的管理办法 ,对建设 、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存 ,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱 ,就导致因资金引发 的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大 。但问题是 ,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任 ,就会暴露出问题。从这个角度看 ,上述情况不会 是个案,各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题 。
对城阳区乃至青岛楼市 的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点 ,一是人口实现跨越式增长 的概率不大,购房基数相对稳定 ,虽然前期出台政策 ,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外,青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ,2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示 ,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32% ,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折” 。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)