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47家房企仅2家销售增长 ，逆袭靠 的 是什么 ？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日 ，以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年 的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过 ，仍有开发商取得了亮眼 的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业 ，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业。事实上，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月 的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为 ，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段 、资源良好 的优质项目，并形成了TOD开发模式 。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8% 。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求 ，在规模扩张方面处于劣势 。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台 ，行业进入深度调整期 ，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大 的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为 ，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地 。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地 ，新增投资总建筑面积达918万平方米 ；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业 的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块 。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块 ，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内 ，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了 。”

　　值得一提的是 ，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下 ，出于对项目停工 的担忧 ，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露 ，“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心 ，认为民企 的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企 的房子 。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月 ，保利发展 、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8% 。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说 ，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场 、改善类需求的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求 。据中指院调研，2022年度进行了置业 的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率 。据克而瑞数据 ，2022年6月末 ，位于上海杨浦 的仁恒·海上源项目推出372套房源 ，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元 ，单价超11万元/平方米 。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。

　　据仁恒置地披露 ，2022年，在上海 、苏州 、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额的约81.5% 。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月 ，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售 的约6成 ，其他主力城市如杭州 、长沙 、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下 ，承受了更小 的市场冲击。

　　区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升 的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元 ，同比降幅仅为9% ；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位 ，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年 ，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿 ，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州 。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿 ，就不到外围拿；杭州有地 ，就尽量少到浙江其他地区拿地 ；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地 ，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期 的公司年会上表示，“这样会让你 的半径 、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为 ，尽管近来利好政策不断 ，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力 。

禁售调味电子烟化名“奶茶杯”网上偷卖******

　　禁售调味电子烟化名“奶茶杯”网上偷卖

　　销售商不问买家年龄 商家明知禁售品仍出售

　　“调味电子烟不是不允许卖了么 ？为什么现在网上还有这么多人在卖 ？”近日 ，有网友反映 ，在社交平台上有人以“奶茶杯”“可乐罐”等名义出售已被国家禁止销售 的调味电子烟 。北京青年报记者调查发现，确有商家通过网络社交平台售卖调味电子烟 。还有电子烟中间商称，有一些青少年通过网络上的商家来购买调味电子烟 。

　　北京控烟协会会长张建枢介绍 ，此前国家鉴于调味电子烟容易诱导未成年人吸食，已规定禁止售卖此类产品。“电子烟中的调味剂一般来说 是化学合成 的，吸食后可进入血液 ，给人体造成危害。”市场监管部门也表示，调味电子烟的危害很大，其主要成分跟传统香烟一样都 是尼古丁。有律师表示，网售调味电子烟 的行为已违反了国家的相关规定，市民可通过拨打国家烟草专卖局举报热线等方式举报此类行为。

　　化名“奶茶杯”“可乐罐”

　　被禁售调味电子烟网上售卖

　　近日 ，有网友发帖称，在部分社交媒体上看到有人售卖所谓“奶茶杯”“可乐罐”等，实际联系之后，发现这些人售卖的 是已被国家禁止出售的调味电子烟 。

　　北青报记者根据网友 的提示登录到一处社交媒体平台，在“奶茶杯”页面下，可以看到不少网友发出的求助，询问谁可以出售“奶茶杯”“可乐罐”等货品，还有网友在该页面里发布了“奶茶杯” 的实物图 ，图上显示，所谓 的“奶茶杯”其实就 是调味电子烟。

　　北青报记者通过该社交媒体平台，以买家的名义联系到了多名销售调味电子烟 的商家，一名商家发来的电子烟“菜单”显示 ，其销售多个品牌的电子烟 ，其中一种品牌就包括了椰青、茉莉龙井 、柠檬草、香芋冰激凌等13种口味，“菜单”上的宣传文字称电子烟里有15毫升烟油，并配有600毫安电池。此外 ，该款电子烟 的尼古丁含量为3.5% 。

　　商家提供 的另一款造型为玩具熊 的电子烟宣传材料中显示 ，该款电子烟含18毫升烟油，尼古丁含量为3% ，包括花皮西瓜、玫瑰葡萄 、高丛蓝莓等12种口味 。

　　该商家表示 ，相比其他商家，她出售的产品均为真品 ，因此价格会贵一些 。商家称，会在社交平台上发布一些“奶茶杯”等关键词，一方面吸引客户，一方面规避平台的审查 。

　　商家明知系禁售品仍出售

　　有上线中间商提供货源

　　北青报记者以学生身份联系了另一名商家 ，该商家并未因客户是学生拒绝出售电子烟 ，反而主动介绍了自己所有 的口味 。不过该商家表示 ，卖完这一批货物后打算先不卖了 ，“最近来买 的人挺多，年前进 的一批100多支电子烟已经卖完 。但现在查得比较紧 ，打算卖完这批货就先停一段时间。”

　　此前国家烟草专卖局发布的《电子烟管理办法》中规定，禁止向未成年人出售电子烟产品 。电子烟经营者应当在显著位置设置不向未成年人销售电子烟 的标志；对难以判明是否 是未成年人 的，应当要求其出示身份证件 。而该商家并未要求记者提供任何身份证件 。

　　该商家称 ，其只通过邮寄的方式售卖电子烟 ，不会在线下店铺销售，“因为承担的风险还是很大 的 。”北青报记者从该商家处购买两盒调味电子烟，到货的电子烟外观如同奶茶杯，并带有一个吸管状 的吸食口，即使没有打开吸食口 的盖子，都能闻到一股浓烈的调味香精气味 。

　　电子烟 的包装盒上介绍 ，该电子烟的成分包括丙二醇、植物甘油、食品调味剂和尼古丁，包装盒上还特别警告尼古丁 是上瘾 的化学物质 ，未成年人禁止使用并应远离儿童和宠物。

　　针对该调味电子烟在网络上销售的情况，北青报记者已向生产企业属地市场监督管理局进行了举报 ，并已被该部门受理。

　　多名网上商家表示，其电子烟由上线中间商提供 。北青报记者通过社交媒体上留下的另一联系方式，联系到了一名自称招收代理 的中间商 。该中间商表示，其可以直接对接到仓库，给下线商户发货。

　　另一名自称掌握调味电子烟仓库的商家表示，其发展的下线包括代理和批发两种 ，操作方式不太一样，这段时间每天出货量都很大 ，“至于下线如何卖出去 ，我就管不了了。”

　　北青报记者注意到，联系到的所有卖家均未在推销时询问过记者 的年龄。

　　电子烟中调味剂多为化学合成

　　随烟雾进入血液给人体造成危害

　　北青报记者注意到，今年1月深圳市场监督管理局就曾发文称，有商家将调味电子烟以“奶茶杯”“星球杯”等名义销售，这类电子烟“对校园里的未成年学生很有吸引力，虽然 是一次性，但里面却有15毫升的大容量烟油”。

　　深圳市场监督管理局介绍，2022年10月1日正式实施的《电子烟强制性国家标准》就明确规定 ，禁止电子烟烟弹销售除烟草外的其他风味，根据这一规定 ，国内已禁售任何调味电子烟。此外 ，电子烟 的危害很大 ，主要成分跟传统香烟一样都 是尼古丁，“青少年吸食电子烟可能会成瘾 ，最后转变为传统烟民的概率会更高 。”

　　北京控烟协会会长张建枢介绍 ，所谓电子烟 是一种模仿卷烟的电子设备 ，其烟油主要成分 是尼古丁，并添加大量调味剂 、芳香剂 ，制成如冰激凌 、咖啡、白桃等口味 的新型烟草。此前因口味繁多，受到部分年轻群体特别是青少年的喜爱。但青少年发育尚未成熟 ，易受新奇事物影响 ，一旦接触到电子烟，对他们 的健康 、安全会产生直接的威胁 。

　　张建枢说，电子烟中的调味剂一般来说是化学合成 的 ，无法像食品级产品那样被吸收 ，一旦吸食后 ，烟雾中 的化学成分会直接通过呼吸进入人体，随后进入血液，给人体造成危害。张建枢表示 ，正 是鉴于存在这些问题 ，国家烟草专卖局去年发布了《电子烟管理办法》 ，并于当年5月1日施行 ，其中规定，从事电子烟零售业务，应当依法向烟草专卖行政主管部门申请领取烟草专卖零售许可证或者变更许可范围 。此外，去年10月1日实施的《电子烟》国家标准中要求 ，鉴于水果 、食品 、饮料等调味电子烟和无烟碱电子烟对未成年人具有较强的吸引力，容易诱导未成年人吸食 ，标准明确规定不应使产品特征风味呈现除烟草外 的其他风味。

　　网售调味电子烟违反法规

　　将面临警告 、没收 、罚款等处罚

　　北京康达律师事务所律师韩骁表示，网售调味电子烟的行为已经违反《电子烟管理办法》 的相关规定，“《电子烟》国家标准中明确电子烟不应对未成年人产生诱导性 ，不应使产品特征风味呈现除烟草外 的其他风味 。所以生产、销售调味电子烟，直接违反了相关规定。”

　　韩骁介绍，根据规定 ，对违反《电子烟管理办法》 的个人、法人和其他组织 ，烟草专卖行政主管部门可采取监管谈话 ，中止平台交易资格，责令暂停生产经营业务 、进行整顿 ，直至依法取消其从事电子烟产品 、雾化物和电子烟用烟碱等生产经营业务资格等措施 。

　　他表示，如果有网友发现有人在网上售卖调味电子烟的行为，可以通过拨打国家烟草专卖局举报热线或向当地、上级烟草部门投诉等方式举报。

　　韩骁说，我国《电子烟管理办法》中还规定 ，禁止向未成年人出售电子烟产品 。电子烟经营者应当在显著位置设置不向未成年人销售电子烟的标志；对难以判明 是否是未成年人 的 ，应当要求其出示身份证件。《中华人民共和国未成年人保护法》中也有类似 的规定。商家将电子烟销售给未成年人，将面临警告 、没收、罚款以及行政主管部门的谈话，中止平台交易资格，责令暂停生产经营业务、进行整顿等行政处罚 。　文/本报记者 屈畅 实习生 刘可纯

　　统筹/蒋朔

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）