房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******
王丽新
新年伊始,房企处置资产 、启动并购重组计划不断出炉。据不完全统计,自2022年11月底“第三支箭”落地以来,涉房企业披露的收并购案总交易对价超过576亿元。
支持房企股权融资的“第三支箭”发出 ,正进一步有效化解房企风险,加快推动行业风险出清 ,对“稳预期 、稳信心 、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看,其中涉及并购重组的交易资金规模大 、并购程序繁琐 ,方案 是否成功也存在不确定性 。在笔者看来 ,这期间 ,上市房企需谨慎处理三大关键点。
并购前期,需理性选择适合企业自身 的并购标的。在当下的市场格局中 ,稳健型房企有发展优势 、有扩表需求,可供其“挑选”的资产标的池子也很大 。但不同企业业务布局 、细分市场话语权 、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色 ,背后的大股东资源也不尽相同 。并购重组 是企业发展历程中的大事,需顺应市场需求,仔细甄别被并购标的资产质量、经营状况、企业文化与管理等方方面面 是否与自身匹配,不能盲目选择标 的 ,要“补短板优长处” ,采用合理 的估值方法进行评估 ,实现“1+1>2”效应。
并购中期,需做好尽调以及匹配最优的并购方式 。不同于其他行业,房地产行业并购重组涉及 的资产标 的多数都是正在开发或销售的项目 ,周期较长 ,少则一两年多则十年八年才能清盘交付,这其中参与方较多,夹杂“明股实债”等现象,背后 的债权关系复杂 ,需充分尽调,确保风险指数处在可控范围内且有收益空间 ,谨慎对待再出手。
此外,涉及并购重组 的双方都应跟随政策节点 ,谨慎考量支付以及融资方式,无论 是向特定投资者非公开发行股份募资 ,还是现金支付等 ,都需最大可能地寻找长期且成本较低 的资金。毕竟,合理 的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险,进而保证现金流安全 。
并购后期,需注重业务协同及资源整合 ,达到提升效益 的目 的 。当闯过前面的重重难关 ,并购项目进入落地阶段时,往往 是实现有质量的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务 、经营 、财务以及人力等方面达到很好地融合,其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环 。反之,并购标的则会成为收购方业绩表现 的“拖油瓶” 。
更重要的 是 ,要想实施好房地产行业并购重组 ,需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组 、再融资的监管力度 。一方面,收购方收进来 的须是优质资产 ,才能更好地发挥资本市场优化资源配置 的作用;另一方面,上市房企 、涉房上市公司的再融资 ,需市场主体有真正融资和业务需求才能启动 ,更要保证并购重组 的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付”的项目中,否则会与发出“第三支箭” 的初衷背道而驰 。
总体而言 ,在行业风险持续出清过程中 ,并购重组活动有望逐渐增加 。企业整合资源后,经营状况有望改善,同时将淘汰落后企业 ,改善产业结构,优化行业资产负债表,推动房地产行业朝着更好的方向发展 。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)