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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题 ，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样 的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事 ，主要 是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到 的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传 的这家有付款问题 ，其他三家都没事 。”

　　值得注意的 是，城阳区此次被关注到 的共有产权住房 ，与传统意义上 的不太一样 。

　　一般而言，共有产权住房， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等 ，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质 、售价 、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房 的支持政策， 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点 ，将不同层次 的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言 ，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企 的产权比例为7：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的 ，购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ，共有期限为5年 。

　　按照产权比例 ，个人承担购房总价款 的70% 、享有70% 的产权，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款的30% 、享有30% 的产权 ，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后 ，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意 、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权；五至七层次 的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量的16% 。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交 的主力 。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况。

　　后来，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行) ，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应 的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题 是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题。从这个角度看 ，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年的高点，一 是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折” 。

泰国前副总理披尼：我为什么关注中共二十大 ？******

　　(中共二十大·声音)泰国前副总理披尼 ：我为什么关注中共二十大 ？

　　中新社曼谷10月22日电 题 ：泰国前副总理披尼：我为什么关注中共二十大 ？

　　中新社记者 王国安

　　“中共二十大对中国今后的发展进行了战略谋划 ，相信未来 的中国一定会越来越好。”泰国前副总理、泰中文化促进委员会主席披尼·扎禄颂巴日前在曼谷接受中新社记者专访时如 是表示 。

　　披尼说 ，近几天他一直关注中共二十大 的会议进程，了解大会的相关信息 。

　　“作为一个泰国人，我为什么会关注中共二十大？”披尼说，这首先是因为中国是一个有全球影响力的国家 。中国已稳居世界第二大经济体，也是全球货物贸易第一大国，不仅拥有世界最大的制造业规模 ，而且在航天、信息技术、生物技术、人工智能、高铁等诸多领域都已进入国际领先行列 。

　　他说 ，中国 是联合国五大常任理事国之一 ，也是金砖国家、上海合作组织 的重要成员 ，在国际事务中发挥着越来越重要 的作用。

　　“中国在国际上维护公平正义，与霸权主义和强权政治作斗争，同时，在全球助力发展中国家基础设施建设，为世界进步 、繁荣作出积极贡献。”披尼说 。

　　他认为，如今，许多国际事务都离不开中国 的参与 。

　　“其次，中共二十大 是观察中国、了解中国的重要窗口。”披尼说 ，二十大提出 的目标和任务，谋划 的大政方略 ，将对中国和世界产生重大影响 。

　　在披尼看来 ，中国共产党善于规划目标并最终实现目标。他说 ，百年来，中共以超强的智慧和勇气，团结 、带领中国人民克服各种艰难险阻 ，实现了一个又一个目标 ，让中国发生了翻天覆地 的变化 。

　　他特别指出 ，作为人口大国，中国解决了绝对贫困的问题，全面建成了小康社会 ，这是非常了不起的成就 。

　　“如今 的中国，高速公路 、高铁 、机场、港口四通八达，基础设施日益完善，人民收入不断提高 ，尤其是中国社会和谐稳定 ，在中国生活非常安全 ，老百姓的幸福指数甚至超过了许多发达国家，这在几十年前 是难以想象的。”披尼说。

　　他认为，中共二十大具有世界意义 。国际社会可以从中了解中国未来的发展方向 ，以及中共将如何进一步增进国民福祉等。

　　此外 ，披尼注意到二十大报告重申中国坚持对外开放的基本国策 。他表示，关注这次大会 的重点之一， 是希望泰中两国未来能够进一步加强合作 。

　　他指出 ，中国 是泰国最大的贸易伙伴 。近年来，中国在泰投资规模保持泰国吸收外资的前三名，越来越多 的中国企业到泰国投资 ，而泰国的水果等产品也大量出口中国。新冠疫情前 ，中国赴泰游客人数一年突破1000万人次 ，占赴泰外国游客 的四分之一以上。泰中两国合作前景广阔 。

　　披尼表示，泰中两国 的合作基础牢固，两国是亲人一般的关系。作为泰中文化促进委员会主席，他希望两国除了加强经贸等领域合作外 ，更应重视人文、教育方面 的合作 ，以文化为桥，促民心相通 ，让两国人民“亲上加亲” 。(完)

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）