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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久 的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据 ，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ，1月上旬50城日均带看量较12月增加22% ，北京 、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新 的政策，卖一买一按照首套房执行 ，对换房改善也采取了退税优惠 ，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策 ，但新房市场反应平淡 ，至今都未见明显回温。与之不同 的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显 。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹 ，重庆、西安 、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌 的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点 ，环比下跌城市个数较上月减少5个 ，沈阳、贵州 、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升 ，50城日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20 ，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角 、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强 。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现 ，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因 是三重压力：一 是对未来收入预期的担忧 ，二 是房企交付风险，三 是对房价大幅下降 的担忧。但如果把时间拉长到三年看 ，会有不一样 的发现 。

　　他表示 ，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月 ，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平 ，疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价 的涨跌不一 ，50城中房价上涨的城市有18个 ，最高涨幅41.1% ，平均涨幅13.5% ；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌 ，但一线城市、长三角 、大湾区 、成渝都市圈 的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来 ，购房者 的心态已出现些许变化 ，计划在未来半年内购房 的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划 的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9% ，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9% ，一、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示 ，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同 ，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面 ，2022年全年，商品房均价下跌了3.2% ，已连续11个月下跌 。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，上一次楼市开发投资承压，还 是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例 的 。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等 ，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是 ，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大 。由此 ，形成了供需两端相互弱化 的循环，导致行业全链条下滑 。

　　不过 ，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调 ，一要稳预期 ，坚持房子 是用来住 的、不是用来炒 的定位 ，增强政策的精准性协调性 ，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡 、结构基本合理 、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房 。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产 的破产，该追责 的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益 的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企 ，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件 的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位 ，防止资金抽逃 ，不能出现新的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制 ，研究建立房屋体检、养老、保险等制度 ，让房屋全生命周期安全管理有依据 、有保障等等。

　　李宇嘉表示 ，2023年 ，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼 。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段 ，剩下 的都 是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口 的。疫情后 ，民生、预期都要休养生息 ，怎么尽管稳定下来 ，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过 ，随着需求端政策加快落实 ，符合条件 的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放 ，更多核心城市 的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过 ，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制 ，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下 ，市场会向中枢水平靠拢 ，不会出现报复式大涨。

从估值600亿到市值236亿 卫龙经历了什么******

　　学校门口五毛一包的辣条 ，曾 是不少学生的心头爱，也 是家长们 的眼中钉。毕竟在很长一段时间 ，辣条都是“垃圾食品”的代名词。

　　成立于2001年 的卫龙(09985.HK) ，很好地把握住了这一痛点背后 的机会——通过塑造干净卫生、高端 的品牌形象，逐步抢占国内辣条市场。

　　随着辣条生意越做越大，卫龙也受到了资本 的追捧。红星资本局注意到 ，2021年5月 ，刚完成了Pre-IPO轮融资的卫龙估值一度高达约600亿元，在一级市场可谓风光无限 。

　　但“高峰”后的“下坡”也很快到来 。2022年12月15日，卫龙登陆港交所 ，上市当天股价便破发 ，企业估值也大幅度缩水 。截至1月31日收盘，卫龙报收11.62港元/股 ，最新市值273.20亿港元(约合人民币235.53亿元)。

　　估值破灭背后 ，围绕“辣条第一股” 的争议也随之而来 ，比如主营业务增速放缓 、单一产品抗风险能力弱 、行业门槛低等等 。

　　资本重估

　　卫龙上市之路坎坷

　　卫龙先后三次递交上市申请 ，但上市首日即遭破发 。期间，卫龙还向机构投资人进行了巨额股份补偿 。

　　回看卫龙的上市之路 ，可谓十分坎坷。

　　2021年5月初，卫龙完成Pre-IPO轮融资，并首次引入外部资本 ；CPE、高瓴 、腾讯、Yunfeng Capital 、红杉资本等均在其中。

　　2021年5月12日，卫龙首次向港交所递交招股书。不过，卫龙等了6个月直到招股书即将失效，也没有等到港交所聆讯 。

　　就在上市材料失效的前一天 ，卫龙二次递交申请，并于2021年11月14日通过上市聆讯。但由于市场环境不佳 ，卫龙又选择延后上市。

　　2022年4月，高瓴 、红杉、腾讯、CPE源峰等机构投资人 ，要求卫龙进行巨额 的股份补偿。卫龙以0.00001美元每股的价格向投资者出售了1.576亿股普通股 ，近乎无偿地将股份转给了前期投资者。此举还大幅拉低了公司利润，导致卫龙2022年上半年亏损2个多亿。

　　此次补偿后 ，卫龙 的估值降为50.84亿美元，粗略计算为350亿人民币，相比于此前约600亿元的估值已经接近腰斩 。而这还仅 是卫龙资本“梦碎” 的开始。

　　2022年6月27日 ，卫龙第三次向港交所递表 ，并于次日再次通过港交所聆讯。

　　2022年12月5日 ，卫龙公告称发售价为每股10.4港元至11.4港元之间 。随后在2022年12月14日，卫龙公布发售价厘定为每股10.56港元 。也就 是说，卫龙几乎 是以下限价发行 ，这意味着机构并未对卫龙给出太高 的溢价 。

　　2022年12月15日，卫龙正式登陆港交所 ，但首日即遭破发 ，开盘跌超3%，收跌5.11%，首日市值为236亿港元。

　　而后股价再连跌两日，12月19日收盘 ，卫龙跌至每股8.85港元，总市值为208.08亿港元(约合人民币186亿元) 。

　　卫龙估值破灭背后 ，一方面 是前期资本确实“过热”，经过曲折的上市之路以及新消费市场热度降温后 ，市场开始趋于理性；另一方面，从卫龙第三次递交招股书所更新 的财务数据来看 ，其业绩也不足以让市场满意 。

　　最新招股书显示 ，2019-2021年，卫龙 的营收同比增速分别为23% 、21.71% 、16.5% ；而在2022年上半年，卫龙营收直接同比下滑了1.8%；与此同时 ，净利润增速从2020年 的24.41%也缩水到2021年0.97%。这都显现出卫龙的赚钱能力有所减弱。

　　高端悖论

　　“连卫龙也吃不起了”

　　辣条是一个门槛很低 的行业，这让卫龙的高端化 、提价空间受到一定限制。

　　一直以来 ，卫龙都在积极营造自己 的“高端”形象 。

　　某种程度上，这确实 是卫龙在市场上脱颖而出的重要推动力，但“用力过猛”也可能反噬企业在用户心中 的塑造品牌形象。

　　公开资料显示 ，卫龙分别于2022年4月与2022年5月对企业产品进行提价 ，其中2022年4月定量产品终端售价提价1元 ，2022年5月散装产品终端售价提高30% ，提价后渠道利润率总体上升 。截至2022年7月，流通和KA渠道(重点客户渠道)已完成价格传导 。

　　据光大证券研究院数据，以一包106g精装版大辣条为例 ，提价前售价为4元/包，提价后价格为5元/包 ；各渠道环节中 ，出厂价与终端零售价均明显上涨 。

　　与此同时，关于卫龙涨价等话题也登上微博热搜，引发网友广泛讨论。不少网友表示：“连卫龙也吃不起了。”

　　消费者层面的“不满”情绪 ，在卫龙2022年上半年的财报中也有所体现。

　　首先从销量来看 ，招股书显示，2022年上半年 ，辣条所在的调味面制品业务的销量 ，比上年同期少卖13081.2吨，销量下滑幅度达到13.82%。

　　这也 是过去五年中，卫龙以大面筋、小面筋为代表的调味面制品业务首次出现销量下滑；与此同时 ，蔬菜制品和豆制品及其他产品销量也分别下降了3.94% 、19.71%。

　　其次从收入来看 ，招股书显示 ，2022年上半年 ，卫龙营收同比下降1.8% ；其中，调味面制品实现营收13.4亿元 ，同比下降4.3%。

　　这在一定程度上反映出，消费者在辣条的选择上，并不 是非卫龙不可 。

　　据斯特沙利文数据 ，按2021年零售额计 ，卫龙作为中国最大的辣味休闲食品企业 ，其市场份额也就占了6.2%。也就是说即便 是行业第一 的卫龙，市场话语权也并非那么高 。

　　同时 ，辣条 是一个门槛很低 的行业 ，低门槛让行业愈加内卷，这让辣条行业 的高端化、提价空间受到一定限制。

　　相比之下，在“高端”之路上，如三只松鼠、良品铺子等零食企业，“高端”依靠的是原本的品牌形象和丰富 的产品矩阵。这些企业切入高端辣条市场的优势也优于卫龙 。

　　而卫龙绑定在辣条单一产品以及直接提价的方式 ，这种“高端”最终可能会让消费者越走越远。

　　渠道之困

　　经销商或成双刃剑

　　卫龙称 ：“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场 ，而我们未必能够控制我们的经销商及彼等的次级经销商及零售商 。”

　　营收增速下滑 ，卫龙迫切需要找到新 的业绩增长点，这也 是重拾市场信心 的关键。

　　目前来看 ，拓展收入的路径有两个 ，一 是产品多元化 ，二是渠道线上化。这是卫龙 的新机会，同样面临的挑战也不小。

　　首先 是产品多元化 。其实从2014年起，卫龙就开始了休闲化转型之路 ，先后推出魔芋、干脆面、自热火锅“背锅侠” 、酸辣粉、“自来熟”辣条火锅等产品，2020年还推出溏心卤蛋系列等等 。

　　经过长期的发展，以魔芋爽为代表的蔬菜制品占营收的比重已经显著提升 。

　　招股书显示，2022年上半年蔬菜制品营收占总收入已经达到36.2%。但与此同时 ，不管 是魔芋爽还 是其他产品 ，这些休闲零食早已是一片竞争红海市场 。

　　从卫龙 的研发投入来看 ，招股书数据显示 ，2019-2022年上半年 ，卫龙 的研发投入分别为57.3万元 、337.6万元 、549.7万元和693.4万元 ，占总收入比例仅为0.3%左右。这样 的投入，或许很难证明卫龙在研发上的“诚意”。

　　其次 是渠道线上化。卫龙在线下渠道建设上表现十分亮眼，招股书显示 ，截至2022年6月30日，卫龙与超过1830家线下经销商合作，销售网络覆盖了中国73.5万个零售终端 。

　　与线下的强势相比 ，卫龙的线上渠道布局显得有些滞后。招股书显示，2019-2021年 ，卫龙营收中分别有92.6%、90.7%和88.5%来自线下经销商 ，线上渠道占比仅有10%左右 ，低于良品铺子的53.1%和辣条同行麻辣王子的20%。

　　卫龙招股书透露，企业消费者有95% 是35岁及以下人群，55%的消费者年龄在25岁及以下，而这部分群体正 是热爱网购 的消费主力群体 。这样看来 ，卫龙若是重点发力线上 ，依然还有较大 的发展空间 。但现实 是由于长期依赖线下渠道，也会给线上转型带来较多阻碍，比如推动线上的营销折扣 ，就会影响经销商 的利益 。

　　卫龙在招股书中也坦言 ：“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场，而我们未必能够控制我们 的经销商及彼等的次级经销商及零售商 。”“经销商选择或者增加销售竞争对手产品、未能与现有经销商续订经销协议及维持关系 、经销商减少、延误或者取消订单等情况均会造成卫龙收入波动和减少 。”

　　曾经靠着线下经销商打开市场局面 ，如今却成为了卫龙发展的双刃剑 。如何拓展渠道 ，颇为考验卫龙管理层 。

　　小结

　　当下，卫龙确实面临着主营业务增速放缓 、单一产品抗风险能力弱 、行业门槛低等诸多问题。

　　如何打开新局面 ？如今成功上市 的卫龙，需要尽快给出一份新“答卷” 。

　　成都商报－红星新闻记者 刘谧

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）