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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日 ，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22% ，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上 ；日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为 ，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新 的政策 ，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡 ，至今都未见明显回温 。与之不同 的 是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显 。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场 的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳 、贵州、烟台等城市环比止跌转涨 。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势 的先行指标 ，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月 的不景气 ，突破20，这表明后续二手房价格将止跌 。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ，尽管房地产调控政策的底部早就出现 ，但“市场底”迟迟不肯出现 ，主要原因 是三重压力 ：一 是对未来收入预期 的担忧 ，二是房企交付风险，三 是对房价大幅下降的担忧 。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样 的发现 。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现 ，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4% ；下行周期17个月，累计降幅11.1% 。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价 的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个 ，最高涨幅41.1% ，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个 ，最大跌幅16.4% ，平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌 ，但一线城市 、长三角、大湾区、成渝都市圈 的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来 ，购房者 的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21% ，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些 。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9% ，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日 ，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米 ，环比上升19.9% ，一 、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020 、2021、2022年的下游水平 。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示 ，2022年 ，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅 ，比2014～2015年库存高压期 的跌幅都要大 。

　　房价方面 ，2022年全年 ，商品房均价下跌了3.2% ，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌 ，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌 。

　　2022年 ，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还 是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1% ，2022年楼市 的压力是史无前例 的 。

　　在他看来 ，2022年，由于房价下跌 、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产 的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销 ，而且力度越来越大 。由此，形成了供需两端相互弱化 的循环，导致行业全链条下滑 。

　　不过 ，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温 。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开 ，会议强调 ，一要稳预期 ，坚持房子 是用来住 的 、不是用来炒的定位 ，增强政策 的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡 、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调 、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险 。“一头”抓出险房企，帮助企业自救 ，同时依法依规处置，该破产 的破产 ，该追责的追责 ，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益 的行为蒙混过关 。切实维护购房人合法权益 ，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企 ，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况 。

　　三要促进转型 。有条件的可以进行现房销售 ，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新 的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检 、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示 ，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作 ，目前都面临着巨大 的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下 的都 是难啃 的骨头 ，都是存在资金硬缺口的。疫情后 ，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实 ，符合条件 的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市 的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位 ，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳 。

　　许小乐认为 ，预计2023年越来越多的消费者开始入市 ，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过 ，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制 ，并不 是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下 ，市场会向中枢水平靠拢 ，不会出现报复式大涨 。

消费市场实现“开门红”******

　　重点零售和餐饮企业春节假期销售额同比增长百分之六点八

　　消费市场实现“开门红”(经济新方位·大力提振市场信心)

　　1月31日 ，习近平总书记在中共中央政治局第二次集体学习时强调，建立和完善扩大居民消费 的长效机制，使居民有稳定收入能消费 、没有后顾之忧敢消费、消费环境优获得感强愿消费。

　　消费市场实现“开门红”。据商务部监测，全国重点零售和餐饮企业销售额与去年春节假期相比增长6.8% ，促消费活动丰富多彩 ，年货等商品销售旺盛 ，休闲消费精彩纷呈 ，生活必需品货丰价稳。

　　当前 ，各地各部门采取强有力措施 ，增强消费能力 ，改善消费条件，创新消费场景 ，充分激发消费市场潜力。在多重利好下，消费市场有望加速回暖 ，成为经济主拉动力 。

　　政策发力，增强消费意愿

　　恢复和扩大消费，激励政策发挥作用。春节假期，多地发放消费券，对餐饮消费的拉动作用明显 。美团数据显示，浙江 、广东等省份多个城市通过美团发放消费券后 ，春节假期其餐饮堂食消费同比增速均达到两位数。以杭州为例 ，在春节消费券发放期间，全市堂食 的订单量同比增长71%，交易额同比增长80% 。

　　近日，多个省份以召开会议或发布行动方案等形式部署工作，把恢复和扩大消费摆在优先位置：1月29日 ，上海召开发布会，提出将恢复和提振消费行动作为重点工作之一，从促进消费扩容升级 、促进汽车家电等大宗消费 、全面激活文旅市场、支持会展行业恢复重振等方面推出多项举措 ；1月28日，广东召开高质量发展大会，会上透露 ，今年全省社会消费品零售总额增长目标设定为6%；1月27日，辽宁印发通知，明确推动消费复苏回暖 ，提出多元化提供消费补贴 、着力打造消费新场景 、加大对县域商业和重点商贸流通市场主体支持力度、鼓励合理住房消费等举措……

　　“政策发力 的重点，是要有针对性地破解扩大消费面临 的一些制约 。”中国社会科学评价研究院院长荆林波说 ，看需求侧，这几年受疫情影响 ，老百姓收入增长放缓 、预期下降，不敢消费、不便消费，存钱避险倾向上升 ；看供给侧 ，市场主体的创新能力不能完全适应高质量发展要求，有效供给和人们个性化 、多样化的消费需求还有一定差距 。

　　“腰包鼓了，消费才有动力。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员陈丽芬建议 ，要多渠道增加城乡居民收入，特别是提高消费倾向高 、但受疫情影响大 的中低收入居民 的消费能力 。适当增加消费信贷 。落实落细就业优先政策，支持发展吸纳就业能力强的产业和企业，及时有效缓解结构性物价上涨给困难群众带来 的影响。

　　完善设施 ，改善消费条件

　　“智能服务更加普及，跟以前拿着地图找路线相比，自驾游可 是方便多了。”春节假期 ，北京市朝阳区居民刘鑫选择了自驾旅游过大年 ，从北京出发一路开到陕西西安 。查找出行攻略 、选择路线导航、预订酒店和景区门票，都可以轻松地通过手机APP完成 。

　　作为消费的重要组成部分，旅游市场在春节假期明显升温，大众文旅消费需求加速释放。经文化和旅游部数据中心测算，今年春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次 ，同比增长23.1% ，恢复至2019年同期的88.6%；实现国内旅游收入3758.43亿元 ，同比增长30%，恢复至2019年同期的73.1% 。

　　消费条件改善进一步带动消费升级 。春节旅游市场显示，随着旅游消费升级 ，人们更倾向于在目的地增加停留时间，进行深度旅游 。去哪儿旅行的数据显示，平台国内酒店预订间夜量达到历史新高，其中连住3天以上 的预订更创历史新高，平均入住时长同比增长3.6小时，相当于1/3的游客选择比去年多住一晚，带动了目 的地城市 的餐饮、交通、娱乐消费。“今年春节假期的预订情况比去年好很多 ，客人的入住周期都 是3—5天。”途家民宿上海朴宿花园房东程先生说。

　　得益于不断出台的改善文旅消费条件 的政策利好 ，长线旅游也在明显复苏 。一家旅游出行平台发布的数据显示，春节假期半程境内长途游订单量同比增长超500%。高德地图数据显示 ，用户跨省长途自驾游 的人均导航距离较去年同期上升17% 。去哪儿旅行数据显示 ，旅客春节假期出行平均半径同比增长超五成，每名旅客出行距离相较去年平均增加400公里。

　　专家建议，应通过增加高质量产品和服务供给，不断提升国内供给质量水平，推动供需在更高水平上实现良性循环 ，使消费潜力充分释放出来 。

　　创新供给，增加消费场景

　　“对于露营爱好者来说 ，预制菜挺方便的。”春节假期 ，广东深圳的高校教师李晓一家三口外出露营旅游，提前购买了不少预制菜 。李晓说，作为餐饮市场上 的一种新产品 ，烹饪和携带更加方便的预制菜 ，满足了家庭聚餐和露营野餐的需求。数据显示 ，春节假期，预制菜成为餐饮消费 的热门品类，销量实现同比大幅增长 。

　　当前 ，我国居民消费呈现多样化 、多层次 、多方面的特点 。

　　文旅深度融合 ，市场加速回暖。今年春节假期，各地各部门紧跟文旅消费升级新趋势，提供文旅产品新供给 ，推出更多符合游客口味的优质产品和服务 。美团发布的数据显示，春节假期新消费场景加速涌现，提灯夜游 、雪橇冰车、非遗表演等新玩法走俏 ，美团上露营地相关的餐饮服务订单量同比增长272%。

　　线上线下互动 ，餐饮人气恢复。无论是大型餐饮企业、老牌酒店，还 是时尚饭店 、网红料理店，都发挥各自服务优势和特色 ，联合团购网站开展打折促销、限时抢购 、返利抵现等活动 。

　　模式产品出新 ，激发消费潜力。春节消费升级趋势明显，健康、时尚等成为消费者更加关注 的元素。京东数据显示，主打健康概念 的菜品热销。

　　商务部研究院电子商务研究所副研究员洪勇表示 ，应不断改善消费条件，更好地支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费 。如因城施策支持刚性和改善性住房需求 ；继续实施免征车辆购置税政策 ，推动汽车消费由购买管理向使用管理转变；推动养老事业和养老产业协同发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合 的养老服务体系等 。

　　中央经济工作会议提出 ，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。商务部相关负责人表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，和相关部门一道积极采取措施 ，努力恢复和扩大消费 ，不断增强消费对经济发展的基础性作用。

　　(人民日报 记者 王 珂 原韬雄 白光迪 ）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）