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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠 的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下 ，从供需两端 的对比来看 ，还是明显呈现出供不应求 的态势。同时 ，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放 ，叠加金融16条政策出台 ，以及支持房企融资的“三箭齐发” 。由此，反应在北京楼市 的表现里，改善型置业率先回暖 ，不少别墅产品项目甚至出现持续热销 。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源 的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠 。值得一提的 是 ，在去年年底北京疫情防控遍地开花 ，该项目反而还获得众多高净值人群 的密集关注与青睐 ，仅12月1-12日 ，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情 。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套 ，供不应求 。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1 的殊荣 ，让这个十年成长的大墅区项目 ，再度回归大众视野 。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区 的实力 ，有业内人士分析 ，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔 的客户，成交周期更长，成交难度更大 。因此 ，项目 的持续热销也充分印证市场认可度 ，可以明显感受到置业客户 的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度 ，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落 的背景下 ，无疑显得十分难能可贵 。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍” ，即其支撑热销业绩背后 的成因 ，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前 的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代 ，但均以毛坯交付为主流 ，精装别墅可谓屈指可数 。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境 ，这些显性价值外 ，万科针对高端客群需求 的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅 是市场为数不多采用精装修交付 的别墅项目，更通过多年别墅住区 的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研 ，真正从业主实际居住体验 的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计 ，保证充分采光的基础上 ，实现了合院 的围合效果 ，让每一层空间都实现对阳光 的私密共享。

　　走进样板间 ，开阔 的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑 的无柱化解构引入住宅 ，实现从院落到客厅的无界延伸 。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗 ，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外 ，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备 ，给予居住者极致舒适体验 ；以及打造闻香、采果 、赏色的三大嗅觉 、触觉 、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处 ，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿 ，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生 ；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯 ，保证安全 ；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰 ；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直 是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年 ，从1.0区域 的天竺板块 ，到2.0区域 的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势 。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划 ，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品 的真正优越性 。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑 是为其精准匹配 、终极改善 的王炸级产品。

　　该区域 的发展潜力 、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网 ，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰 。

　　其次 ，产业支撑方面 ，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点” ，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面 ，观承大家项目独具两河三园一湖 的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米 的观承滨河公园 ，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园 ，以及314公顷 的新建滨水公园等 ，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心 、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级 ，真正做到私密与舒适的结合 ，符合当下高净值家庭 的居住需要。

　　文/宋欣

赴日旅游签重新受理，日本旅游业者 ：“我们最想要中国游客”******

　　从1月9日起，日本驻中国大使馆和上海领馆已开始恢复赴日旅游签证受理和签发 。据第一财经记者了解 ，目前15天短期观光签证依然无法申请 ，3年多次往返签也依然暂停，现在能申请 的只有5年多次往返。留学签 、工作签等都没有影响。

　　多年从事境外游业务 的代办小熊告诉第一财经：“赴日旅游签证材料和疫情前没啥区别 ，但就是现在入境(日本)麻烦 。”

　　与东南亚多国无差别欢迎中国游客相比 ，日本政府自1月8日起加强以中国入境者为对象 的新冠病毒口岸管理 ，比如在机场落地后进行准确度更高的核酸检测或抗原定量检测、提供72小时内 的核酸阴性证明、呼吁航空公司不要增加中日间航班数量等。此次新规距离日本政府去年12月30日 的入境政策调整仅仅过去一周时间。

　　其实，当中国官方于2022年12月26日宣布 ，自1月8日起有序恢复中国公民出境旅游后，日本百货商场、药妆店 、专卖店等零售行业股票均刷新2022年初以来的最高价 。然而，日本入境新规则让已苦等中国游客三年 的日本旅游业者左右为难。

　　日本两大旅行社行业协会之一、拥有1100家旅行社成员 的日本旅行业协会(JATA)宣发部门代表桑名美保告诉第一财经 ，对于日本政府 的新规 ，行业协会只能遵从 ，目前也无法预计新规执行的时间会有多久 ，“但 是我们依旧在等待中国游客归来 的那一天 ，尤其是中国团队游恢复正常后，对日本旅游业 的复苏将 是一针强心剂”。

中国游客有多重要

　　旅游业 ，已成为日本经济 的支柱之一。以日本旅游局(JNTO)最看重 的疫情前2019年的各项旅游数据为例 ，这一年 ，旅游业为日本国内生产总值(GDP)贡献了约7.3%。

　　中国游客，对于日本旅游业有多重要？

　　日本旅游局2019年 的数据显示 ，当年访日外国游客人数为3188.21万人，其中 ，来自中国(包括香港 、澳门、台湾地区) 的访日游客达1677.56万人，占全体访日外国人的52.6%。其中 ，仅中国大陆游客当年访问日本 的人数就已达959.4万人 ，比上一年增长14.5% ，在全部访日外国人数中占比超过30% 。

　　上述数据还显示 ，2019年访日外国人整体消费额达到创纪录的4.81万亿日元(历史汇率 ：1美元约合110日元汇率) ，比2018年增长6.5% ，连续7年创历史新高。其中，中国大陆游客的消费额达1.77万亿日元，名列第一 ，在访日外国人整体消费额中占比36.8%，比2018年提高2.6个百分点。

　　小熊回忆道，就中国游客赴日而言 ，2009年和2011年 是两个特殊的年份 。公开资料显示，2009年末，日本政府正式对中国游客开放个人单次赴日旅游签证；2011年末，日本政府正式对中国游客正式开放个人多次赴日旅游签证 。“此后 ，中国游客赴日井喷式发展 。”她说道。

　　尤其在2015年 ，由于日元贬值等因素 的影响 ，中国游客在日本大量购物这一行动之后 ，不仅使得赴日中国游客的数量相比前一年暴增107.3%，更使得“爆买”一词火上了日本各大媒体。中国游客在2015年的爆发式增长 ，也让日本迎来了史上赴日游客数量增长最快的一年。

　　然而，疫情三年，包括中国游客在内 的赴日外国游客数量断崖式下降 ，日本旅游业随即“速冻” 。2020年，受疫情影响 ，访日外国游客数量跌至411.6万 ，2021年更是只有24.6万 ，不及2019年 的零头 。

　　位于日本爱知县蒲郡市 的老牌旅店富士见庄(Fujimisou) 是日本帝国数据库公司记载 的首家因疫情宣布破产的中小企业 。

　　创立于1956年 的这家老牌旅店自2013年起 ，得益于激增 的访日中国人 ，开始接待中国团队游客为主要客源，客房一直呈满员状态。然而 ，在2020年1月，由于疫情，很多中国团体取消了旅游计划 ，接连的取消预约成为了压垮这家老店的最后一根稻草。此后 ，日本帝国数据库不断录入因疫情破产的中小企业。其中 ，就行业而言，餐饮 、酒店/住宿 ，与旅游业相关 的行业位居前列；就地点而言，热门旅游目 的地 的东京 、大阪 、京都破产企业数量靠前 。

　　当前人手紧缺 是大问题

　　日本经济面临巨大压力，出口增长放缓可能推动日本经济在2023年陷入衰退，与此同时 ，日元持续贬值和通胀高企也在对日本经济产生直接 的负面影响。

　　以旅游业带动经济，曾被寄予厚望。如果没有疫情，日本原本已逐步实现“观光立国”计划 ，即到2020年实现每年访日外国游客数量4000万人、整体消费额8万亿日元 的目标。

　　如今，在前后历经七轮疫情冲击后，2022年6月起 ，日本以“小碎步”的节奏宣布开放国门：起初要求必须跟团；10月11日起，跟团限制被废除 ，持有效疫苗接种(三针)证明者前往日本之前也不再需要做核酸检测 ，日本旅游业全面放开。

　　此后 的2个多月内，日本境内出现了越来越多的外国游客 ，旅游业也走上缓步复苏的轨道 。日本国家旅游局发布的最新数据显示 ，去年11月访日外国人数量为93.45万 ，恢复至2019年同期 的40%左右 。其中，来自韩国的访日游客已经恢复至此前的六成 ，东南亚和欧美的游客数量也在增长。

　　这一点桑名美保也深有体会 ，“虽然入境的外国游客数量增长 ，但与2019年 的数据相比其实还差很远。许多旅行社的外国游客接待量仅为2019年的一半 。”

　　不过，借当前日元贬值 的东风 ，访日游客的消费额开始增加 。日本百货店协会 的统计显示 ，虽然去年10月的免税销售额136亿日元(约合人民币7亿元)比2019年10月下降47%，但高岛屋等5家大型百货公司去年11月的免税销售额正在恢复到2019年11月 的五到九成 。三越伊势丹位于首都圈内的多家分店从去年11月底到12月上旬 的免税销售额比2019年同期高出4%。

　　不过，在日本这波旅游业 的复苏中 ，鲜有日本旅游业最大 的海外市场中国游客 的身影。“我们最想要中国游客，”一位曾多年担任中国赴日团队游 的日本地接告诉第一财经，“过去三年没有中国游客的身影，我都快忘了如何接待中国游客了。”他继而表示，据观察，对中国游客依赖度较高 的药妆店 、家电卖场 的人气还没有显著恢复 。

　　桑名美保告诉第一财经 ，虽然日本的旅游业在缓步复苏 ，但面临 的挑战不小，首要 的就是人手不足的问题，“疫情期间很多旅游业相关企业倒闭、裁员，因此面对旺盛 的入境游客 ，当务之急就是解决劳动力短缺 的问题 。”

　　据日媒早前报道 ，成田机场在疫情前的460多个租户中，约两成已永久关闭。在成田机场经营免税店等店铺 的NAA Retailing集团负责人也期待中国内地的游客回归 ，他表示如果日后中国内地旅客大量增加，将聘请会说中文 的工作人员。

　　金融公司“大和总研” 的高级经济学家神田庆司指出，“在今年春季之前，访日游客消费额有望持续增长 ，但对企业来说，提高劳动生产率 是当务之急 。”

　　此外，桑名美保还强调 ，疫情后外国游客倾向于寻求附加值更高的旅游(value-added trips)，不仅仅局限于“观光”(sightseeing)，比如体验和尝试他们此前不曾了解 的内容，“因此 ，这也 是我们准备的新方向” 。

　　日本首相岸田文雄希望在后疫情时代通过振兴旅游业，为疲软 的日本经济注入活力。为此，岸田政府已定下目标——每年吸引5万亿日元 的旅游消费，且到2030年使访日游客数量增至6000万人 。但 是 ，近日有日媒对此质疑道：在中国这个最大推动力缺席的情况下，这一目标还能实现吗？

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）