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房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号******

　　日前 ，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应 ，表示将努力促进房地产与金融正常循环 。落实“金融十六条”措施 ，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时 ，在消费端，他强调以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品 ，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　有不少地产业内人士认为 ，此次发言进一步打开了房企融资正常化 的空间，对未来房地产行业资金流动具有指向意义 。

　　2023年定调更加积极

　　近年来 ，郭树清对于房地产领域言论一直是政策 的“风向标”。

　　2020~2021年，防范房地产领域的金融泡沫风险成为郭树清发言中 的关键词 。房地产调控政策以缩紧为主 ，企业层面“三条红线” 、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破 ，房地产去金融化脚步加速。

　　2022年起，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳 。2022年3月 ，郭树清表示 ，房地产的泡沫化 、货币化问题发生了根本性 的扭转 。不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上 ，郭树清指出，我国仍然处于城市化 的高峰时期和乡村振兴 的起步阶段 ，全社会固定资产投资具有很大 的增长潜能 。

　　相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年 ，郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房 、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心。

　　事实上，近几个月来，地产融资政策端力度空前 。自2022年11月以来，“金融十六条” 、房地产“三支箭”等利好政策不断 ，信贷 、债券、股权融资全面解绑。

　　中央也多次喊话房地产，频吹暖风 。2022年12月14日 ，国务院副总理刘鹤指出 ，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新 的举措，引导市场预期和信心回暖 。12月 的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题 ，其中 ，不仅部署防范化解短期风险 ，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系 的支持力度”这一工作内容中，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展” 。

　　资金开始涌入房地产领域 ，其中信贷领域规模力度最大 。据中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信 ，总额度已超过4.8万亿元 ，包括但不限于开发贷 、并购贷、按揭贷 、城市更新改造贷等 ，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。

　　房地产随之暂时“解渴” ，克而瑞研究中心的数据显示 ，2022年12月，100家典型房企 的融资总量为1018亿元 ，环比增加84.7% ，同比增加33.4% 。

　　不过 ，当下，房地产领域 的投资 、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示，由于地产在经济中的重要性 ，居民消费的最终趋势、政府用以支持新兴行业 的资金来源都与地产 的最终走势有关，未来政策还有一定打开空间。

　　鼓励地产 、汽车等大宗商品消费

　　对于支持经济发展，郭树清表示，金融政策要积极配合财政政策和社会政策 ，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力 。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　1月5日 ，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持 。

　　近期以来 ，除了在融资端发力 ，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰 ：一方面降低首套房贷利率 ，推动购房刚需入市 ，另一方面 ，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放 。

　　据第一财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面 。

　　在贷款利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑 。1月1日，房贷利率重定价基准 的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为 ：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上年初分别下降15个和35个基点。

　　除基准利率外，1月5日 ，人民银行、银保监会发布通知 ，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政 。招联金融首席研究员董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振 的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。

　　此外 ，不少城市首套房首付比例下调至两成，例如珠三角万亿城市东莞 ，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成 ，不分面积段。

　　在限购政策方面，2022年12月起 ，南京 、东莞 、佛山等多个万亿城市全域放松限购 。

　　在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户” 。

　　不过 ，政策连续刺激下 ，目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据，开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年 ，TOP100房企销售总额为75968.5亿元 ，同比下降41.3%。

　　企稳回暖不会太快

　　京东集团首席经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端 、拿地开工跌幅超过资金端 ，供需两端困难重重 ，市场企稳回升 的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快 。

　　德邦证券首席经济学家卢哲认为 ，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

　　与此同时，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析 ，从2022年金融数据看 ，住户贷款特别 是住户中长期贷款增长乏力 ，是拖累人民币贷款增长 的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足 。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

　　此外值得注意的是，在郭树清此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展 。

　　在发言中 ，郭树清强调稳健的货币政策精准有力 ，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长 ，用好普惠小微贷款支持工具，推动降低综合融资成本 。

　　业内人士普遍认为 ，民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调，对部分深陷融资困境 的民营房企无疑释放积极信号 。

多地发放数万元育儿补贴：能否释放生育潜能，除了发钱还应做什么******

　　又一地方政府用“真金白银”激发生育潜能。1月11日 ，据深圳市卫生健康委官网消息，近日 ，深圳市卫健委就《深圳市育儿补贴管理办法》(《管理办法》)公开征求意见。

　　《管理办法》初步拟定深圳市育儿补贴标准 ：生育第一个子女 的 ，办理出生入户后发放一次性生育补贴3000元 ，另外每年发放1500元育儿补贴，直至该子女满3周岁 ，三年累计发放补贴7500元 ，平均每年可领取2500元 ；生育第二个子女的 ，办理出生入户后发放一次性生育补贴5000元，另外每年发放2000元育儿补贴，直至该子女满3周岁 ，三年累计发放补贴11000元 ，平均每年可领取3667元 ；生育第三个子女的 ，办理出生入户后发放一次性生育补贴10000元 ，另外每年发放3000元育儿补贴，直至该子女满3周岁 ，三年累计发放补贴19000元，平均每年可领取6333元 。

　　深圳市卫健委指出 ，适时建立育儿补贴制度 ，按照递进式差异化发放育儿补贴，能够有效提振市民生育子女特别 是生育二孩、三孩 的意愿 ，进一步释放市民生育潜能 ，减缓人口老龄化进程 ，延长人口红利窗口期，让人口红利长期成为经济增长 的强大助推器。

　　澎湃新闻梳理发现，自2021年以来，从省级到市县 ，目前已有多地探索育儿补贴制度 ，比较而言，市县的政策措施更细化 。从措施内容来看 ，以现金补贴为主，部分地方还提出了住房等方面的倾斜政策 。

　　多地探索育儿补贴制度，以现金补贴为主

　　2021年7月 ，《中共中央、国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展 的决定》印发 ，明确指出，当前，进一步适应人口形势新变化和推动高质量发展新要求，实施三孩生育政策及配套支持措施 ，具有重大意义 。

　　同月 ，全国优化生育政策电视电话会议召开 ，强调切实提高优生优育服务水平 ，加快普惠托育服务体系建设，促进相关经济社会政策与生育政策配套衔接，减轻群众生育 、养育 、教育负担。

　　这场会议召开次日，四川攀枝花即宣布率先发放育儿补贴金，对2021年6月12日及以后，按政策生育第二个及以上孩子 的攀枝花户籍家庭 ，每月每孩发放500元育儿补贴金 ，直至孩子3岁。

　　后来 ，更多地方陆续开始探索育儿补贴制度 。

　　省级层面上，《广东省公共服务“十四五”规划》提出 ，探索对生养子女给予普惠性经济补助；浙江规定县(市 、区)人民政府可以根据当地实际，对三周岁以下 的婴幼儿家庭给予育儿津贴、托育费用补助；北京明确逐步建立完善家庭养育补贴制度 。

　　此外 ，湖南 、吉林、黑龙江 、云南 、福建等地均提出通过补贴制度鼓励生育，黑龙江还要求适当向边境地区 、革命老区倾斜。

　　相较于省级层面的要求 ，一些地级市及区县则出台了更加细化的措施 。除较早探索育儿补贴制度的攀枝花市外 ，陕西省汉中市对夫妻双方以及生育子女的户籍均在该市，符合政策生育第二个子女和第三个子女的家庭，由子女户籍所在地县区分别发放一次性生育补贴2000元和1万元 ；湖北省安陆市对本市户籍人口2021年5月31日后按政策生育二孩 、三孩 的夫妻 ，每月补贴200元、400元，直至幼儿年满3周岁 。

　　值得注意的 是，在现金补贴之上 ，一些地方叠加探索住房等方面倾斜政策 。如 ，北京市明确，未成年子女数量较多 的家庭申请公共租赁住房 的 ，可以纳入优先配租范围 ，并在户型选择等方面予以适当照顾 ；湖南长沙则对依法生育两个及以上子女 的本地户籍家庭，增加1套购房指标 ，根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾 ；甘肃省张掖市临泽县规定，生育二孩 、三孩 的临泽户籍常住家庭，在县城区购买商品房时给予4万元 的政府补助，在各中心集镇等集中居住区购买商品房时给予3万元 的政府补助 。

　　还有一些保障措施包括，江苏省明确企业在女职工产假期间支付的社会保险费用 ，生育二孩 的给予50% 的补贴，生育三孩的给予80% 的补贴 ；甘肃省张掖市临泽县规定，在该县辖区内公办幼儿园就读 的户籍常住家庭 ，二孩每生每学年给予1000元的资助 ，三孩每生每学年给予2000元的资助 ；安徽省规定 ，公民接受绝育手术后要求再生育的，其恢复生育手术 的费用由受术者所在单位或者乡(镇)人民政府、街道办事处给予补助。

　　复旦大学人口研究所教授任远表示，育儿补贴 ，实际上 是一种以经济支持为内容 的生育支持政策，“支持生育的政策 ，包括三种主要类型 ，第一种 是经济支持，第二种是劳务支持 ，比如托育托幼机构 的建设 ，第三种 是时间支持 ，比如育儿假、产假等 。”

　　任远同时指出，育儿补贴在不同地区 的效果可能不一样 ，“在经济发达地区 ，育儿补贴 的作用其实 是有限的 ，因为在这些城市中 的生育成本、儿童养育、儿童教育的成本都非常高 ，以及母亲生育 的机会成本也非常高，育儿补贴对于生育行为 的激励作用不会很高 。但是在一些农村地区和中西部地区，生活成本比较低 ，生育和养育的成本也相对较低，同样的育儿补贴 ，对于提高生育率 的效果可能会更为明显 。”

　　对此，任远建议 ，需要结合不同地区人们的具体生育需求 ，根据人们在生育过程中面临的工作-生活 、养育 、教育等具体困难，来提供相适应的生育支持政策。比如 ，一些发达城市中，家庭生育碰到 的主要困难可能主要 是来自工作和家庭 的冲突，女性 的职场压力会降低其生育意愿 ，此外，家庭 的小型化使家庭内部育儿有一定困难，因此 ，对这些地区 ，可能最主要 的生育支持政策要放在托育托幼政策的支持上 ，以及发挥企业对于工作和家庭平衡的支持作用也很重要。

　　生育意愿尚未得到满足

　　深圳市卫健委在此次《深圳市育儿补贴管理办法》的起草说明中指出，近年来，我国人口增速持续放缓，结婚率逐年下降，又加上新冠肺炎疫情的影响，生育水平持续走低，人口形势面临重大挑战 。

　　据国家统计局发布，2020年，我国育龄妇女总和生育率为1.3 ，已经处于较低生育水平 。2021年，我国出生人口仅为1062万，妇女总和生育率降至1.15 ，低于发达国家 的平均生育水平 ，与国家人口发展规划(2016-2030年)提出的稳定在1.8左右的生育水平相去甚远 。

　　在各地陆续探索育儿补贴制度后 ，公众更关注“真银白银”补贴后 的效果 。

　　其实，少子老龄化 的问题在日本 、韩国也已存在多年 ，且两个国家都进行了一定育儿补贴政策。

　　澎湃新闻近日报道，2022年年末 ，韩国总统直属低生育及老龄社会委员会公布《人口结构变化应对方案》，将增加育儿假和津贴 ，并将修改法令使非婚生子女在制度方面不再受到歧视，还将促进移民、外国人和老年人的就业。日本政府则计划从74岁以下人群 的医疗保险费用中抽取资金，从今年起将一次性生育补贴提高到50万日元(约合人民币25940元)，较去年增加8万日元。

　　“日本、韩国生育率的下降，比中国要早，同时中日韩三国在文化上有相似的地方，所以日韩在低生育率背景下提供的生育支持政策 ，对我国的生育服务和支持政策制定有较大启发。”任远说 ，从已有 的文献看 ，日本和韩国 的生育津贴政策实际效果并不理想，特别是韩国，“这也反映出生育补贴政策 ，对于城市化程度较高的地区和经济高度发展地区人们生育意愿 的支持作用有限。”

　　任远指出，采取一系列 的生育配套服务和支持政策，使一些希望生育但是生育意愿并未满足的人群得到服务和支持，还 是可以提高生育水平的，“比如我国 的生育意愿现在 是1.6到1.9，但是实际生育水平只有1.3 ，意味着只要通过生育服务和支持，使人们的生育意愿得到更好的满足 ，我们 的生育水平是能够提高 的 。”同时，任远提出，在更深层次来看 ，在现代社会 的生育文化中 ，生育的价值本身在逐步减弱 ，物质主义和个人主义在发展，未来发展 的不确定性在提高 ，人们 的生育动机在减弱。如果人们本身并不想生育，通过各种生育支持政策来提高生育水平的效果是有限 的。因此，对于国家生育政策来说 ，还需要在生育文化建设上做一些改变 ，“在计划生育时代，形成了‘只生一个’的生育文化 ，独生子女一代人认为 ，生一个孩子 是家庭生活的基本形态。在低生育率背景下 ，这种生育文化需要改变 。孩子 的经济价值随着社会保障体系的发展逐步减弱，我们需要在文化上强调孩子 的情感价值 、强调孩子作为生命 的价值 ，强调生育和抚育孩子的成长对自身人生成长的价值，通过这种观念上的重新塑造，使人们觉得生育 是有意义 的，才能提高人们 的生育动机 ，再加上持续的经济发展和社会福利的改善 ，才能从根本上使生育动机和生育意愿得到提高。”

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）