力促房地产与金融正常循环******
促进房地产与金融正常循环,关键要把握好“度” 。要从供给 、需求两端发力,“慢撒气”缓解流动性紧张。要抓住关键 、治病祛根 ,进一步完善相关制度,增强政策精准性、稳定性 ,在动态调整中寻求市场均衡 。
房地产与金融的正常循环,事关国民经济健康运行。近期多家金融管理部门表示,力促金融与房地产正常循环 。要务必做好“保交楼 、保民生 、保稳定”工作,满足房地产市场的合理融资需求 ;坚持“房住不炒”定位,因城施策实施好差别化住房信贷政策 ;推动房地产业向新发展模式平稳过渡 。
房地产业、金融业都 是系统重要性行业 。前者 是国民经济的支柱产业 ,后者 是实体经济的血液。房地产链条长、涉及面广 ,在GDP中占比约7%,若加上建筑业占比则高达14%。金融关乎国家核心竞争力,金融安全是国家安全的重要组成部分 。当前,房地产与金融的关联度较高 。房地产贷款 ,以及以房地产作为抵押物 的贷款 ,二者占银行业全部贷款余额 的39% 。可见 ,若房地产与金融循环淤堵 ,容易引发外溢性风险 ,甚至可能产生系统性风险 。
促进房地产与金融正常循环,关键要把握好“度” 。以房地产贷款为例,首先,我们不能将其妖魔化,必须承认合理 、适度的房地产贷款增速有助于推动国民经济增长,也有助于满足购房者的刚性、改善性住房需求 。其次 ,凡事过犹不及。此前,房地产市场曾出现“过度金融化”问题。一方面 ,房企大多身患“三高”疾病,高负债、高杠杆、高周转 ;不少房企争相布局、涌入金融领域 ,比如投资、持股商业银行、保险机构、信托公司等 。另一方面 ,个人住房贷款快速增长,居民部门的杠杆率高企 ;此外,一些违法违规行为又加剧了风险,如消费贷 、经营贷违规流入楼市 。
如何把握好“度” ?应在动态调整中实现 。市场不可能永远固定在完美 的均衡状态,“过”与“不及”是常态 ,但金融管理部门要通过精准调控 ,尽量缩小二者之间 的误差。
化险 是当务之急。2021年下半年以来,个别大型房企风险暴露 ,究其主因 ,在于房企出现了流动性紧张。一 是受疫情影响,房地产销售较为低迷,回款不畅 ;二 是房企原有的高杠杆融资模式受限 ,固有风险加速暴露,如自身经营不善 、资产负债不健康等 ;三是金融机构过度避险,一度误伤了房企 的合理融资需求 ,最终致使房企 的流动性紧张加剧,陷入了恶性循环 。
化险要从供给、需求两端发力 ,“慢撒气”缓解流动性紧张 。在供给端 ,既要适度“输血”,满足房企 的合理融资需求 ,又要稳妥“手术” ,以市场化方式推动行业并购重组 、风险出清。目前 ,信贷、债券、股权融资“三箭齐发” ,“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目,优质房企 的融资环境已明显改善。2022年9月至11月,房地产开发贷款同比多增2000多亿元 ;2022年四季度,境内房地产企业债券发行同比增长22% 。在需求端,要着力改善预期,支持刚性和改善性住房需求 ,这也有助于房企销售企稳、回款恢复。目前 ,个人住房贷款的放款速度已达到2019年以来最快 ,2022年12月新发放的个人住房贷款利率 ,全国平均为4.26%,达到2008年有统计以来 的历史最低水平。
治本才是长远之策。促进房地产与金融正常循环,要抓住关键 、治病祛根。一方面 ,房地产业要“健体”,要摆脱多年来 的“三高”模式 ,深入研判市场供求关系 、人口变化、城镇化格局 ,平稳过渡到新发展模式 。另一方面,相关的土地 、财税、金融等基础性制度应进一步完善,增强政策精准性 、稳定性 ,在动态调整中寻求市场均衡 ,避免出现“一刀切” 。(郭子源)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)