力促房地产与金融正常循环******
促进房地产与金融正常循环 ,关键要把握好“度”。要从供给 、需求两端发力,“慢撒气”缓解流动性紧张。要抓住关键、治病祛根 ,进一步完善相关制度,增强政策精准性 、稳定性 ,在动态调整中寻求市场均衡。
房地产与金融的正常循环,事关国民经济健康运行 。近期多家金融管理部门表示,力促金融与房地产正常循环 。要务必做好“保交楼 、保民生、保稳定”工作,满足房地产市场 的合理融资需求 ;坚持“房住不炒”定位 ,因城施策实施好差别化住房信贷政策 ;推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
房地产业 、金融业都是系统重要性行业。前者是国民经济 的支柱产业 ,后者 是实体经济的血液 。房地产链条长 、涉及面广,在GDP中占比约7%,若加上建筑业占比则高达14% 。金融关乎国家核心竞争力 ,金融安全是国家安全 的重要组成部分 。当前,房地产与金融的关联度较高。房地产贷款 ,以及以房地产作为抵押物的贷款 ,二者占银行业全部贷款余额 的39%。可见,若房地产与金融循环淤堵,容易引发外溢性风险 ,甚至可能产生系统性风险 。
促进房地产与金融正常循环,关键要把握好“度”。以房地产贷款为例,首先,我们不能将其妖魔化,必须承认合理 、适度的房地产贷款增速有助于推动国民经济增长,也有助于满足购房者的刚性 、改善性住房需求 。其次 ,凡事过犹不及。此前 ,房地产市场曾出现“过度金融化”问题 。一方面,房企大多身患“三高”疾病 ,高负债 、高杠杆 、高周转 ;不少房企争相布局 、涌入金融领域,比如投资、持股商业银行、保险机构、信托公司等。另一方面,个人住房贷款快速增长,居民部门的杠杆率高企;此外,一些违法违规行为又加剧了风险,如消费贷 、经营贷违规流入楼市。
如何把握好“度” ?应在动态调整中实现。市场不可能永远固定在完美的均衡状态 ,“过”与“不及”是常态 ,但金融管理部门要通过精准调控,尽量缩小二者之间的误差 。
化险 是当务之急 。2021年下半年以来,个别大型房企风险暴露,究其主因 ,在于房企出现了流动性紧张。一是受疫情影响,房地产销售较为低迷 ,回款不畅 ;二是房企原有的高杠杆融资模式受限,固有风险加速暴露 ,如自身经营不善 、资产负债不健康等 ;三 是金融机构过度避险,一度误伤了房企的合理融资需求 ,最终致使房企的流动性紧张加剧 ,陷入了恶性循环 。
化险要从供给、需求两端发力,“慢撒气”缓解流动性紧张。在供给端,既要适度“输血”,满足房企 的合理融资需求 ,又要稳妥“手术”,以市场化方式推动行业并购重组 、风险出清 。目前,信贷、债券 、股权融资“三箭齐发” ,“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目,优质房企的融资环境已明显改善 。2022年9月至11月 ,房地产开发贷款同比多增2000多亿元 ;2022年四季度 ,境内房地产企业债券发行同比增长22% 。在需求端 ,要着力改善预期 ,支持刚性和改善性住房需求,这也有助于房企销售企稳、回款恢复。目前,个人住房贷款的放款速度已达到2019年以来最快,2022年12月新发放的个人住房贷款利率,全国平均为4.26% ,达到2008年有统计以来 的历史最低水平 。
治本才是长远之策。促进房地产与金融正常循环,要抓住关键 、治病祛根。一方面,房地产业要“健体” ,要摆脱多年来的“三高”模式 ,深入研判市场供求关系 、人口变化 、城镇化格局 ,平稳过渡到新发展模式 。另一方面,相关的土地、财税 、金融等基础性制度应进一步完善,增强政策精准性、稳定性,在动态调整中寻求市场均衡 ,避免出现“一刀切” 。(郭子源)
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)