资料图 :银行点钞员在工作。艾庆龙 摄
事实上,2023年初 的这波“提前还贷潮”并非新事 ,从2022年起热度便逐渐走高。
“2022年之前没有过这么多人提前还贷,2021年下半年银行 的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士对记者说,这两年“房住不炒” 的属性愈发明显,房子增值慢了、少了 ,提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。
据其介绍 ,特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷,现在手头不紧张,短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户 ,基本都在操作提前还贷。
近期房贷利率的调整也 是重要触发因素 。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来,截至1月31日,贝壳研究院监测的103个城市中 ,首套利率低于4.1%的城市共30个,部分城市房贷利率已迈入“3时代” 。
“一方面由于此前贷款的利息较高,购房者希望通过提前还贷来降低成本;另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期 ,房贷和投资理财之间收益倒挂,让一些购房者产生了提前还贷 的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 。
提前还贷 ,利弊几何?
提前还贷热度不减 ,但这一行为是否划算也一直受到争议 。
95后女生小夏在2021年底贷款买了自己 的房子 。“我选择了高首付 ,所以只贷了40多万元。不过当时还在放贷难 的时候,银行有额度就赶紧申请了 ,利率加点80个基点达到5.45%,属于比较高 的。”
正是因为支付了比较高的首付 ,小夏目前手里并没有多余 的资金可以提前还贷 。“最近都说提前还贷很实惠 ,我爸妈就想再省一省 、借点钱把房贷提前还上。但我很不喜欢手里没钱、没有抵御风险能力的感觉,所以目前还没有决定 。”
虽说“无贷一身轻”可以说 是大多数买房人 的终极梦想 ,但正如小夏所顾虑 的 ,业内人士同样提醒,面对扎堆提前还贷的热潮 ,还 是要结合自身情况选择 。
“对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则考虑将资金更多用于投资 ;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款 。当然 ,还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出 ,不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等 。
资料图 :购房者在查看了解楼盘 。中新社记者 刘忠俊 摄但对于银行来说,大量的提前还贷则会造成不小 的业务压力。
博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示:个人按揭贷款是银行核心优质资产 ,大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润,因此不少银行选择提高还款门槛 。
“但银行也应该理解客户 的金融需求 ,主动改善服务,而不 是对提前还款设置障碍 。毕竟相对于短时利润 ,长期 的信用更有价值 。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况,消费者可以向银保监会进行申诉,维护自身合法权益 。”王蓬博说。
矛盾如何解决 ?
但相对于买房人和银行的“纠葛”,不少分析指出 ,“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。
“只要房贷利率高于理财利率,且居民预期房价下跌 ,提前还贷的动机就一直会存在 。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,当前存量房贷的压力仍然较大 ,希望能降低存量房贷利率 ,既能降低月供压力 ,还能释放内需和消费 。
董希淼也提出,当前部分存量房贷与新增房贷之间 的利差过大问题需要引起重视 。建议相关部门加快出台相关举措 ,引导银行适度降低存量房贷利率 ,进一步降低住房消费者 的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖,下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然 ,稳定居民信心和预期 、减缓提前还贷还有更重要和深远 的意义。”董希淼认为,可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降,继续降低新增和存量住房贷款利率。(完)
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