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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年 ？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救 ，稳健型房企着力并购优质资产 ，重拾此前搁置 的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来 ，多家上市房企陆续抛出并购计划 ，总金额超过576亿元。以有可比数据 的2022年12月份为例 ，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额 的有32笔 ，总交易对价约528亿元 ，环比大幅增长72.4% 。

　　业内预计 ，2023年房地产行业并购重组将进一步加速 。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制 ，行业收并购进程缓慢 。自2022年11月份以来，支持房企融资 的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度 ，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置 、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产 ，力争改善流动性 。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资 ，行业内并购大单持续涌现 。

　　例如 ，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露 ，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元 ；1月5日 ，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目，交易估值为76亿元；1月3日晚间，华发股份发布公告 ，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有 的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难 的融创中国出售资产打开局面外 ，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间 ，华夏幸福公告称 ，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权 ，对应价格为124亿元 。

　　克而瑞方面分析称 ，从交易标的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显 ，19笔涉及开发项目股权 ，披露转让 的住宅项目的并购规模约275亿元 ，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中 ，对出险房企而言 ，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而 是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购 的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力 的资产，这是行业整合主流模式 的一种 。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场 的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力 ，推动项目顺利开发 。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目 、物管企业股权 、商业地产等。投资方根据自身发展方向 、资产价格 、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示 ，总 的来看，具有区位优势 、债务结构清晰 的资产更有利于交割 。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎 ，一类 是优质 的开发项目资产 ，另一类 是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产 ，并且能持续产生现金流收入 ，在现金为王的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来 ，房企间收并购预案频出 ，甚至A股部分上市房企重启重组方案 的背后， 是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前 的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言 ， 是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后 ，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产 ；对被收购方而言 ，也 是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升 。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。”刘水表示 。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗 ？

　　肖云祥对记者表示 ，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大 的优势，行业洗牌 的几率将大大增加 ，这有助于加快行业风险出清的速度 。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行 。”刘水表示 ，当前行业面临 的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方 、出让方共同发力 ，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起 ，在市场平稳 的基础上逐步化解行业风险。

年内49只主动权益基金发布“限购令”，基金经理为啥“有钱不赚”？******

　　自2月2日起 ，去年股基冠军黄海管理 的万家精选(519185)暂停大额申购，单日限购金额为100万元。Wind数据显示，其下属分级基金万家精选A曾在2022年以35.51% 的年内表现拿下主动权益类基金第四名 ，同时 是偏股混合基金细分类型 的冠军。

　　记者注意到 ，今年以来已有49只主动权益类基金产品(不同份额分开计算)主动“限流”，宣布暂停大额申购 、定期定额投资业务 。业内人士认为，基金限购大多数是为了维护现有持有人利益，未来会越加常态化 ，建议投资者做好投资规划，理性选择合适 的投资时点 。

　　“冠军基金”迎来限购

　　日前，万家基金发布公告称 ，旗下万家精选将于2月2日起暂停大额申购 、转换转入、定期定额投资业务，两类份额投资限额均定为不超过100万元 。该基金正是由2022年主动权益类基金冠军黄海管理 。

　　在板块轮动以及行情震荡 的2022年，黄海管理 的产品拿下主动权益基金业绩榜 的冠亚军 ，这一“霸屏”表现也让他 的一举一动获得市场关注 。而此次被暂停大额申购 的万家精选A曾在2022年主动权益基金业绩榜中排名第四 。

　　Wind数据显示，截至2月1日 ，万家精选A、C今年以来累计净值增长率分别为5.95%、5.89%。从基金规模角度来看 ，截至2022年四季度末 ，该产品的基金规模合计为9.33亿元，同比增长超过40% 。

　　对于基金产品“限购”的原因 ，一位大型公募基金人士告诉记者 ，基金进行申赎限制的原因有很多，需要具体情况具体分析。一般而言，“限购”往往是为了主动控制规模，以避免大笔资金涌入稀释投资收益。

　　他认为 ：“这其实和市场时机、本身产品 的特征以及团队 的能力有很大关系 。如果短时间内申购的资金太多的话，基金规模增加过快，有可能会打乱基金经理的投资思路，会影响产品的管理质量。”

　　“我们对规模比较平常心，会用更长远的视角去做长期正确 的事情。”黄海此前接受记者专访时也谈到对规模 的看法，“规模太大的确会对调仓有一些冲击。从持有人利益优先 的角度 ，我们没有过于追求规模。”

　　同时 ，他也指出 ，中国资管市场足够大 ，如果规模大了也会根据规模调整自己 的策略 ，慢慢去分散。“现在 的集中也是阶段性 的 ，熊市阶段没有那么多好 的选择，但 是当市场转好 ，我们还是会选择更多优质标 的分散配置 。”黄海说。

　　49只主动权益基金发出“限购令”

　　2023年以来 ，随着市场行情逐渐回暖，市场交易情绪也有所上涨，有多只基金产品选择“限流”，陆续发布公告实施大额限购举措 。Wind数据显示，以暂停申购起始日为基准 ，截至2023年2月2日，有49只主动权益类基金产品(不同份额分开计算)暂停大额申购 。

　　其中 ，限购次数最多的 是朱红裕管理 的招商核心竞争力 ，今年已经发布了三次“限购令” 。公告显示，招商核心竞争力自2月1日起限制大额申购(含定期定额投资)和转换转入业务 ，限制定期定额投资金额为1万元 。

　　这是招商核心竞争力成立以来第四次宣布限制大额申购。在此之前 ，该产品曾在2022年10月19日 、2023年的1月11日及1月16日分别公告“限购”100万元 、10万元和5万元 。

　　据渠道人士透露，规模增长较快是招商核心竞争力多次限购 的主要原因，该产品的规模目前已在百亿元上下。Wind数据显示 ，该基金的合计规模从发行时的7.54亿元上涨至2022年底 的61.75亿元。

　　这也意味着，截至目前，招商核心竞争力虽成立不足一年，但规模增长12倍有余。事实上 ，朱红裕在最新四季报中也坦言，“本产品在2022年三季度末曾因大额申购，仓位有较大幅度摊薄”。

　　而如此受投资者青睐的原因或许 是缘于产品的表现 。Wind数据显示 ，招商核心竞争力成立于2022年4月 ，彼时恰逢A股筑底反弹之时，截至2022年底，招商核心竞争力A、C年内回报分别为47.77%、46.96% 。

　　除此之外，记者查阅公告时发现 ，还有不少明星基金经理管理 的基金产品也同样宣布限制大额申购。例如 ，万民远管理的融通健康产业限制申购金额不超过1000万元 ；田文舟、郑澄然管理 的广发成长新动能混合自1月19日起，限制申购金额不超过1万元 。

　　从业绩表现来看 ，在上述“限购”的主动权益类基金产品中，2023年开年以来皆斩获正收益 ，其中有29只产品 的今年以来 的累计回报超过5%，占比近六成，包括5只年内业绩超过10% 的基金产品。

　　具体而言，Wind数据显示 ，截至2023年2月1日 ，招商量化精选A/C今年以来的累计净值增长率为11.67%、11.61% ；长城双动力A/C 的年内回报达11.05% 、10.99% ；华商新趋势优选的年内累计表现达10.18% 。

　　谈及上述基金限购的现象，上述业内人士对记者表示 ，绩优基金限购大多数 是为了维护现有持有人利益 ，可以通过“限流”避免规模过快增长对业绩带来 的冲击和影响，保证业绩 的连续性和稳定性，从而保护投资者的利益 。

　　另一方面 ，该公募人士也指出，“有些投资者看到这只产品业绩上涨，可能就会大额买入，但业绩并不一定会一直保持领先 ，可能会存在阶段性追高的风险，限购可以在一定程度上避免追涨杀跌 。”在他看来 ，基金限购 的现象，未来会越加常态化，建议投资者做好投资规划 ，理性选择合适的投资时点。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）