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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年 ？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来 ，出险房企积极利用定增红利筹资自救 ，稳健型房企着力并购优质资产 ，重拾此前搁置 的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计 ，去年11月28日以来 ，多家上市房企陆续抛出并购计划 ，总金额超过576亿元 。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易 ，披露交易金额的有32笔 ，总交易对价约528亿元 ，环比大幅增长72.4% 。

　　业内预计 ，2023年房地产行业并购重组将进一步加速 。多位接受《证券日报》记者采访 的专家表示，此前受制于资金 、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢 。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度 ，加快启动并购重组方案 。同时 ，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度 。预计2023年行业有望迎来并购重组大年 。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境 的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时 ，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现 。

　　例如 ，1月6日 ，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权 ，底价4.17亿元 ；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资 的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目，交易估值为76亿元 ；1月3日晚间，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地 的债权及利息 ，总金额约为35.8亿元 。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外，出险房企华夏幸福也有动作 。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元 。

　　克而瑞方面分析称，从交易标的物业类型来看 ，2022年12月份住宅收并购提升明显 ，19笔涉及开发项目股权 ，披露转让 的住宅项目的并购规模约275亿元 ，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产 、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响 。

　　“在此次并购潮中 ，对出险房企而言，收并购案大部分不 是在母公司层面展开，而 是在项目层面 ，资金状况良好 的央企国企所收购 的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产 ，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外 ，在银行以及资本市场的支持下 ，地方国有企业在盘活资产方面发力 ，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目 、物管企业股权、商业地产等 。投资方根据自身发展方向、资产价格 、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总 的来看，具有区位优势 、债务结构清晰的资产更有利于交割 。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质的开发项目资产，另一类是运营类资产 。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年 的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些 ，其多属于轻资产 ，并且能持续产生现金流收入，在现金为王 的行业背景下颇受青睐 。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出 ，甚至A股部分上市房企重启重组方案 的背后 ，是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后 ，相关部门多次提及满足房企合理融资需求 ，有效防范化解优质头部房企风险 。

　　“当前 的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言 ，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后 ，稳健型房企通过并购重组可获得优质 、低成本 的资产 ；对被收购方而言，也 是重新盘活项目的机会 。

　　“随着并购重组 的推进 ，行业集中度会进一步提升 。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产 ，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会 ，或者考虑轻资产转型。”刘水表示 。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别 是一些实力雄厚 的房企 ，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌 的几率将大大增加 ，这有助于加快行业风险出清 的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下 ，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示 ，当前行业面临 的风险资产类型多样 ，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方 、出让方共同发力，但对于全行业来说 ，仍需从稳预期 、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险 。

长城“最隐秘 的暗门”现身******

　　本报记者 韩梅

　　近日 ，天津大学建筑学院教授张玉坤团队宣布 ，河北省秦皇岛市明长城段发现一处突门实物遗存。作为长城暗门家族中最隐秘 的一员 ，突门生动地传承着中国古代长城建筑、军事以及文化智慧 。

　　首次构建暗门“家族图谱”

　　“近几年 ，我们在明长城全线调研中首次构建了暗门的‘家族图谱’，并发现了其中最隐秘 的类型——突门。”团队成员、天津大学建筑学院特聘研究员、博士生导师李哲介绍，发现突门的长城段位于秦皇岛附近，是2000多年前史书有关突门记载 的首次实物发现 。

　　突门作为一种古代防御设施 ，早在2000多年前的春秋战国时期就有类似设施的记载，《墨子·备突》篇中对突门做了专门 的著述 ，暗门(突门)“藏于九地之下为暗，动于九天之上为突” 。此后 ，唐 、宋、明，甚至清代学者都有记述，但现代相关研究论文却寥寥无几 ，一直没有发现对应的实物。突门是所有暗门中最为秘密 的出口，外面用一层砖砌上，从外面看和城墙一样，让敌人无法分辨。突门没有被击破 的时候，完全是隐蔽状态 ，打仗时一旦需要出兵制敌，里面的士兵可以迅速击碎表层墙 ，就跟鸡蛋破壳一样，士兵破墙而出 ，侧面夹击敌人 ，甚至可以把火炮从突门推出来击退敌人 。

　　已确认明长城有220处暗门遗存

　　长城 的门洞就其规模而言，可以分为三类，其中较大型的 是“关”，属于古代连通塞外与内地 的重要地理门户 ，一般设有重兵屯集防守 ，如居庸关、黄崖关等；中等 是“口”(边口)，如慕田峪口 、张家口等；最小的即为“暗门” 。所谓“暗门” ，顾名思义 ，就是伪装隐藏起来、不公开的门。其所以设置乃是攻防需要 。“由于历史 的原因 ，长城上 的暗门遗存较少，且散落暗处，不为人知，甚至被忽视和误解。”李哲说 。

　　团队2003年启动对长城的研究，2004年起开始将无人机低空信息采集技术应用其中 。2018年年底启动长城全线实景三维图像采集工程。4年多来 ，跨越10省区对明长城全线进行无盲区数字化测绘，用无人机拍摄 的200余万张照片 ，制作完成平均厘米级精准 的三维数据库 ，终于将明长城内外构造清晰明了地呈现在世人眼前 。

　　暗门洞口一般宽0.6至1.6米，高1.5至2.5米 ，其中最窄的仅容单人、最宽 的可通马匹对行；从结构上 ，暗门可分为石或木质过梁式和砖或石质拱券式。

　　时至今日，暗门实物遗存已甄别130余处，其中绝大多数为砖石遗址 ，集中分布于京津冀晋 的蓟镇 、真保镇、宣府镇 、大同镇等区段。陕甘宁青明长城因夯土结构不易保存 ，目前仅发现2处暗门；此外依靠古代舆图整理出西部段41处暗门。许多暗门没有专属名称及门匾装饰，在已确认 的220处暗门遗存中约一半属于此类 。

　　封锁下 的隐秘通道

　　“长城暗门(突门)的发现和挖掘，说明长城除了作为防御入侵 的‘边墙’ ，还有另外一个身份——封锁下 的隐秘通道，体现了中国古代朴素辩证的思维方式和深厚博大 的规划思想 ，突门的发现和挖掘使得墨子时代的军事智慧有了实物传承 。”张玉坤接受记者采访时说 。

　　“暗门为人们开启了积极防御 的新认知，打破了以往视长城为保守 、封闭性象征 的认识局限。”张玉坤说，沿着长城广泛分布、功能丰富 、式样完备的暗门家族及其背后的巧思设计表明，即使 是在宏大繁巨的军事工程体系建设中，古代中国人仍然执着于对政治局势 、战争规律、防卫环境 的细致把握，并将其贯彻于精密 的工程设计之中，展现出惊人的统筹能力和严谨的实干精神 。

　　长城国家文化公园建设对长城文化景观资源 的挖掘与阐释、利用的深度与广度提出了更高的要求。团队对暗门功能、类型 、分布的深入分析有助于原真性解读长城各类设施及整个防御体系的建设意图和运作机制，从整体视角撬动一系列新的遗址价值认知 ，引领长城文化景观资源 的深度挖掘。

　　暗门看似细枝末节 ，但却能够牵引出多层次的长城历史认知。这说明无论是长城文保管理还 是文化园建设 ，应保持对遗址细节 的敬畏 ，立足于对长城遗存进行全面系统观察研究。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）