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地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息，受到业内广泛关注 。

　　消息显示 ，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论。那么，背后真相到底是怎样的 ？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也 是购房合同中约定 的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传 的这家有付款问题，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的 是 ，城阳区此次被关注到 的共有产权住房 ，与传统意义上 的不太一样。

　　一般而言 ，共有产权住房 ，是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等 ，面向符合条件的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房。在拍地阶段 ，便会对相应地块 的性质 、售价 、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房 的支持政策， 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想 ，该政策将持续至2023年。

　　具体而言 ，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次 的人才，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3 ，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年 。

　　按照产权比例 ，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%，政策付款30% ，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后 ，一至四层次的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购 ，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入 ，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变。此外 ，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。

　　后来 ，本应在2023年结束的政策 ，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题 ，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新 的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买 的面积 ，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应 的管理办法 ，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题 是 ，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年 的高点 ，一 是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折” 。

新能源车喜提春节档 ：降价车型热销，节后有望迎入门级购车潮******

　　澎湃新闻记者 吴遇利

　　在降价促销措施 的拉动下，多家新能源车门店迎来了火爆的“春节档” 。

　　1月27日 ，澎湃新闻记者走访了位于上海的特斯拉、小鹏 、蔚来 、理想等新能源车门店发现，各家门店人气普遍高于春节假期之前 ，多名销售人员都表示 ，品牌的相关降价促销措施明显拉动了客流。

　　“实在是接待不过来，一天比一天人多。”一位特斯拉门店销售人员对澎湃新闻记者表示 ，春节假期客流量与日俱增 ，平日里最多仅需提前一天预约的试驾目前则需要提前两到三天预约。

　　1月6日 ，特斯拉在中国开启大幅降价 ，降幅从6%至13.5%不等，Model 3起售价22.99万元，Model Y起售价25.99万元，创下历史最低价格 。​​​其中，降幅最大 的车型为Model Y长续航版，降幅高达4.8万元。

　　前述特斯拉销售人员表示，日前的降价吸引了大批顾客前来看车，“目前没有任何优惠促销了，来看车 的顾客有不少都 是看中了这次的降价，春节期间明显又多了一批家庭用户 。”

　　与特斯拉一样开启了大幅降价 的还有小鹏汽车。1月17日，小鹏汽车宣布对小鹏G3i、P5 、P7进行降价 ，降幅从2万元-3.6万元不等。

　　虽不如特斯拉门店那样比肩接踵，小鹏汽车门店客流也明显高于春节之前 。有销售人员对澎湃新闻记者介绍，除三款车型直接降价之外，小鹏G9也推出了5000元 的现金减免优惠 。他表示，春节期间，受降价拉动“销量都还不错”，尤其是小鹏G3i和小鹏P5两款车型受到不少消费者的青睐 。

　　虽然蔚来并没有降价 ，但前来看车 的顾客依旧源源不断 。蔚来销售人员告诉澎湃新闻记者，新能源车国家补贴已经在去年底结束，但蔚来自掏腰包将其延续至了2023年1月31日，相当于优惠1.1万元 。同时他还介绍，蔚来汽车符合上海市嘉定区相关新能源车补贴政策 ，符合条件 的消费者可以额外获得嘉定区 的2万元补贴。

　　不同于上述几个纯电动汽车品牌 ，理想汽车目前推出 的车型均为增程式车型，自2023年起已经无法获得上海市新能源汽车牌照 。有门店销售人员对澎湃新闻记者表示，春节期间“拖家带口”前来看车 的顾客明显增多 ，不过他也坦承 ，因牌照问题还“需要考虑”的顾客确实不在少数 ，“我们主要 是家庭用车的增换购 ，很多顾客其实已经 是有蓝牌 的 ，有没有绿牌不 是什么问题 。”

　　乘联会数据显示，1月1日-15日 ，全国新能源乘用车市场零售18.4万辆 ，较上月同期下降了33%。乘联会认为 ，1月上半月车市表现一般主要 是由于前期政策透支，随着防疫政策放开后居民出行趋于正常 、消费者信心恢复 、特斯拉等车企降价等 ，春节之后，车市会有一波入门级消费者的购车潮，而2月份将会成为春节后 的真正市场启动期 ，同时也将 是疫情三年结束后 的市场启动期。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）